Кошт зямлі пад Менскам вырас утрая

Пачатковы кошт выстаўленых на аўкцыёны зямельных надзелаў вырас у параўнанні з пачаткам 2012 года ў некаторых выпадках у два-тры разы.

Вывесці нейкі агульны трэнд у змене коштаў на прылеглую да Менску зямлю (не толькі ў Менскім раёне, але і Смалявіцкім, асобныя надзелы якога знаходзяцца ўсяго ў межах 12-19 км ад колавой дарогі) досыць складана. На яе кошт уплывала вельмі шмат чыннікаў, ад попыту, да ўдалай альбо няўдалай «маркетынгавай стратэгіі» асобных сельсаветаў. Вядома, рэальнай маркетынгавай стратэгіі ў сельсаветаў нават блізка не назіраецца, але ўсё ж інтуіцыйна яны дзейнічаюць альбо вельмі ўдала, альбо цалкам няўдала і нават незразумела. Гэта ў сваю чаргу ўплывала на фармаванне кошту зямлі ў прадаваных імі прэстыжных паселішчах, піша «Ежедневник».

Прэстыжнасць мінус непісьменнасць сельсавета

Традыцыйна прэстыжныя дзялянкі зямлі ў Менскім раёне раслі ў кошце толькі толькі таму, што іх налюбавалі даволі заможныя людзі, якім зусім не складана выкласці за права жыць ва ўпадабаным месцы лішнія 100 ці нават 200 мільёнаў рублёў. Гэта і спрыяла таму, што сельсаветы, якія маюць такія надзелы, за год узнялі стартавыя кошты ў два-тры разы.

Так год назад дзялянка ў вёсцы Бараўляны прапаноўвалася стартавым коштам у сярэднім 200 мільёнаў рублёў. Ужо тады гэта лічылася дастаткова высокім коштам, з прычыны чаго заяўнікаў на гэтую зямлю знаходзілася не так ужо і шмат. Зазвычай надзел браўся альбо стартавым коштам плюс 5 адсоткаў, альбо за права валодаць прэстыжнай зямлёй змагаліся 2-3 удзельнікі. Аднак менавіта з прычыны прэстыжнасці зямлі знаходзіліся і такія ўдзельнікі, якія наўмысна касавалі аўкцыёны, ускручваючы кошты да нябачаных вышынь, а потым проста сыходзячы ў бок на чарговым кроку.

Напэўна менавіта таму, зыходзячы з прэстыжнасці і для адсейвання засланых казачкоў, сельсавет за год узняў стартавы кошт на свае дзялянкі ў тры разы. На аўкцыён, які адбудзецца ў Менскім райвыканкаме 22 лютага, 14 сотак зямлі ў в.Бараўляны выстаўленыя коштам ужо ў 600 мільёнаў рублёў. З улікам таго, што Менскі райвыканкам патрабуе заплаціць за права ўдзелу ў аўкцыёне 20% ад пачатковага кошту (120 мільёнаў рублёў), ахвотных будзе няшмат. Фактычна ў ахвочага стаць уладальнікам такой прэстыжнай зямлі ёсць магчымасць атрымаць яе стартавым коштам плюс 5%. Калі дадаць сюды спадарожныя выдаткі (сплату выдаткаў на правядзенне аўкцыёну і рэгістрацыя надзела), то рэальна гэтую зямлю ніяк не выпадзе ўзяць коштам ніжэйшым за 70 тысяч даляраў, або па 5 тысяч за сотку. Улічваючы, што аналагічныя дзялянкі зямлі на другасным рынку прапануюцца коштам 3-4 тысячы даляраў за сотку, не зусім зразумела, на што разлічвае сельсавет, прызначаючы такі кошт.

Аналагічную сітуацыю можна назіраць і з зямлёй у вёсцы Лапаровічы, размешчанай недалёка ад Менскага мора. На аўкцыён 22 лютага выстаўлены тры надзелы пачатковым коштам 400, 450 і 500 мільёнаў рублёў. У параўнанні з пачатку 2012 года стартавы кошт тут таксама вырас у тры разы і таксама неабгрунтавана. Так калі зыходзіць з таго, што на кожны надзел знойдзецца ўсяго па адным заяўніку, то ўзяць зямлю з улікам усіх спадарожных выдаткаў выпадзе коштам на ўзроўні 4 тысячы даляраў за сотку. І гэта пры адсутнасці якіх-небудзь камунікацый. Для параўнання, столькі ж на другасным рынку каштуе ў вёсцы  Лапаровічы зямля з падведзеным газам, электрычнасцю і асфальтавай дарогай.

У гэты ж няўдалы спіс можна занесці і вёску Хацежына, дзе стартавы аўкцыённы кошт дзялянак узняўся за год нават больш як утрая. На аўкцыён 22 лютага 2013 тут прапануецца 15 сотак стартавым коштам 300 мільёнаў рублёў, або 2 300 даляраў за сотку з улікам спадарожных выдаткаў. Аналагічную прапанову на другасным рынку можна знайсці па 1 700 даляраў за сотку.

Менавіта таму можна з упэўненасцю сказаць, што названыя вышэй надзелы завіснуць у сельсаветах мінімум яшчэ на год, пакуль іх кошт не стане адпаведным пакупніцкаму попыту. Тым больш таму ёсць прыклады. На праведзеным 18 студзеня 2013 года аўкцыёне так і не знайшлося ахвотных купіць два надзелы ў Заслаўі ўсяго за 226 і 235 мільёнаў рублёў, пры наяўнасці падведзеных да пляцаў камунікацый: газу, электрычнасці і водаправода.

Адсачыць аб'ектыўны рост коштаў зямлі ў Менскім раёне можна на прыкладзе аддаленых надзелаў, якія не належаць да ліку прэстыжных, але маюць сталы попыт сярод насельніцтва. Стартавы аўкцыённы кошт на іх у сярэднім вырас за год на 25%.

Прэстыжнасць плюс шчаснасць сельсавета

У адрозненне ад сельсаветаў, у веданні якіх знаходзяцца дзялянкі зямлі ў традыцыйна прэстыжных сялібах, іншыя сельсаветы пайшлі іншым шляхам і пачалі ствараць прэстыжнасць за кошт першапачаткова адэкватнага стартавага кошту досыць прывабных земляў. Такі адэкватны кошт вабіць шмат удзельнікаў, у выніку чаго кошт зямлі вырастае не штучна за кошт сельсавета, а ўжо ў часе торгу, прычым у некалькі разоў.

Так, напрыклад, на аўкцыён 22 лютага Менскі райвыканкам выставіў надзел у вёсцы Байдакі Горанскага сельсавета (Гарадзенскі кірунак, блізу 10 км ад МКАД). Яго стартавы кошт пазначаны ў суме 71 мільён рублёў амаль за 13 сотак. Улічваючы, што на дзялянцы ўжо маецца падведзеная электрычнасць, амаль напэўна яго кошт на таргах узнімецца ў два разы.

Яшчэ адзін вельмі паказальны прыклад - дзейнасць Азярыцка-Слабадскога сельсавета Смалявіцкага раёна ў продажу надзелаў у трыкутніку вёсак Сасновая, Багута, Батурынка, размешчаных досыць блізка ад Менска і на вельмі ўдалай аўтамабільнай развязцы каля Кургана славы. За год яны сталі настолькі папулярныя і прэстыжныя, што рэальны іх кошт вырас у 3-4 разы. Калі ў пачатку 2012 дзялянка ў Сасновай выстаўлялася пачатковым коштам 26 мільёнаў рублёў, а прадавалася прыблізна за 48 млн, то пад канец 2012 года выстаўлялася за 60 мільёнаў, а прадавалася коштам 190 мільёнаў рублёў - або па 2 тысячы долараў за сотку.

Аналагічна надзел у Батурынцы ў пачатку 2012 года выстаўляўся з пачатковым коштам 35 мільёнаў рублёў, а цяпер на аўкцыён, які адбудзецца 15 лютага, - стартавым коштам 100 мільёнаў рублёў. Пры гэтым выканкам узняў кошт на 285 адсоткаў цалкам аб'ектыўна, бо апошнія аўкцыёны паказалі, што зямля там прадаецца за 270 мільёнаў рублёў. Пры гэтым сярэдні кошт рынку ўсё адно застаецца даражэйшым за аўкцыённы на 300 даляраў за сотку.

Аналагічна збываюцца дзялянкі і ў в.Багута. На аўкцыён 15 лютага там прапануецца 20 сотак стартавым коштам 60 мільёнаў рублёў. Пры гэтым вынік апошняга аўкцыён перасягнуў лічбу ў 240 мільёнаў. Прычым існы цяпер попыт на дзялянкі ў гэтым раёне дае падставы меркаваць, што 15 лютага будзе ўсталяваны новы коштавы рэкорд.

Вынікі аўкцыёнаў у Азярыцка-Слабодскім сельсавеце для продажу надзелаў у трох вышэйназваных вёсках (15-19 км ад МКАД), якія даслоўна на працягу года сталі прэстыжнымі, вельмі паказальныя. Асабліва на фоне адсутнасці заявак на куплю надзелаў у тым жа Заслаўі. Вядома, кошт шмат у чым узнялі пакупнікі, якіх вабіць і ўдалая транспартная развязка, і маляўнічы від на Курган славы (в.Сасновая) і прыгожыя азёры (Батурынка) і блізкасць не толькі Менска, але і «Нацыянальнага аэрапорта «Мінск» і шмат яшчэ якіх плюсаў. Але і сельсавет у гэтым выпадку пісьменна зрабіў. Грунтуючыся на продажным кошце, ён меў усе падставы ўсталяваць пачатковы кошт аўкцыёну ў два разы вышэйшы за цяперашні, але не спяшаецца гэта рабіць. Бо занадта высокі стартавы кошт, як паказвае досвед аўкцыёнаў у Менскім райвыканкаме, адпужвае патэнцыйных пакупнікоў. Затое кошт адэкватны, наадварот, надзіць людзей, якія, агледзеўшы пляцы і заявіўшыся на аўкцыён, ужо падчас таргоў узнімаюць кошт, не жадаючы выпускаць зямлю, якую нагледзелі.

Кошт выраўняецца

Аналітыкі адзначаюць, што ў 2012 годзе кошт прылеглай да Менску зямлі працягне свой рост - найперш таму, што гэтай зямлі засталося ўжо мала. Аднак да пазітыўнага прагнозу варта залічыць тое, што пачатковы кошт аўкцыёну стане больш адэкватным.