Колькі зарабілі за апошнія гады тыя, хто здае кватэры ў Менску

У даходнасці арэнда ўшчэнт перасягае валютныя дэпазіты.

Падзенне даходнасці дэпазітаў вымусіла ўладальнікаў значных грашовых сум шукаць іншыя спосабы ўкладання сродкаў. Першая ў кароткім спісе альтэрнатыў - кватэра ў арэнду на працяглы тэрмін. Апошнім часам у даходнасці арэнда ўшчэнт перасягае валютныя дэпазіты, што прыцягвае да яе вялікую цікавасць. Зрэшты, многія свядома набывалі арэндныя кватэры яшчэ ў той час, калі даходнасць была супастаўнай з валютнымі дэпазітамі ці нават ніжэйшай. Рабілі яны гэта таму, што акрамя арэнды даход прыносіў рост коштаў нерухомасці, піша Realt.by:

«Банкі сёння як ніколі «скупыя» - яны прапануюць толькі крыху больш за 2% гадавых у валюце, у той час як арэнда генеруе ў сярэднім 6% без уліку выдаткаў. Пры гэтым, у выпадку з невялікімі і ўдала размешчанымі «аднапакаёўкамі» і «двухпакаёўкамі», можна разлічваць на 7-9% гадавых. Зрэшты, гэтыя паказчыкі важныя толькі ў тым выпадку, калі гаворка ідзе пра доўгатэрміновую перспектыву. Калі галоўнае - гэта стабільны штомесячны заробак, і ўсё адно, як мяняюцца кошіты жылля.

Калі купля разглядаецца ў сярэднетэрміновай перспектыве (кватэра набываецца на некалькі гадоў), змяненне коштаў ужо нельга ігнараваць.

Графік змены коштаў жылля ў апошнія гады нагадваў «амерыканскія горкі». Нядзіўна, што выніковы даход мог праз гэта кардынальна адрознівацца. Можна было зарабіць 5000 даляраў на арэндзе, але прадаць кватэру на 12 000 танней, чым яна была набытая. Як вы далей убачыце, часцяком менавіта розніца паміж коштамі куплі і продажу вызначала выніковы вынік, а арэнда толькі карэктавала яе. Сёння мы прааналізуем, хто правільна скарыстаўся момантам, а хто страціў час і грошы, набыўшы арэндную кватэру ў не самы ўдалы час.

Для прыкладу возьмем 1-пакаёвыя кватэры ў сучасных панэльных дамах. Яны не найлепшыя з пункту гледжання даходнасці, бо праз вялікую плошчу кошт продажу выяўляецца вышэйшым, чым у тых жа хрушчовак. Штомесяц атрымліваць за арэнду можна прыкладна тую ж суму. Калі браць за аснову сярэднія стаўкі арэнды, то за апошнія 12 месяцаў такая кватэра прынесла свайму ўладальніку 2740 даляраў, за 2 гады - 5225, за 5 гадоў - 16 660 і гэтак далей.

Важны момант. Гэта сумы без уліку камунальных выплатаў, амартызацыі, прастою і падаткаў. Напрыклад: калі «камуналку» арандатар аплачвае сам, то падаткі, два тыдні прастою і палова месячнай арэнды на амартызацыю на год паменшаць выніковы даход прыкладна на 15%. У кожнага ўласніка свая структура выдаткаў, і яна можа значна адрознівацца, таму мы будзем улічваць даход без выдаткаў. Збольшага кампенсуе гэты факт тое, што для прыкладу наўмысна быў абраны тып кватэр з не самай высокай прыбытковасцю.

Такім чынам, калі вы набылі кватэру N гадоў таму, увесь час здавалі, а сёння наважыліся яе прадаць, апыняцеся вы ў плюсе або мінусе?

Тыя, што набылі кватэру з сярэдзіны 2013 года да канца 2015 года, нягледзячы на, здавалася б, вялікі прыбытак ад арэнды, на гэты момант знаходзяцца ў глыбокім мінусе. Калі б ім раптам спатрэбілася сёння прадаць сваю арэндную кватэру, у бюджэце з’явілася б вялізная дзірка. Горш за ўсё тым, хто набыў кватэру перад дэвальвацыяй у канцы 2014 года. 9000 даляраў, заробленыя з тых часоў з арэнды нашай «аднапакаёўкі», не кампенсуюць нават паловы падзення яе рынкавага кошту.

Таксама варта згадаць аб так званых памежных зонах - з восені 2012-га да лета 2013-га і з канца 2015 гады да вясны 2016 года. Тыя, хто ў гэты час набыў кватэру, атрымаюць прыбытак. Але праз тое, што кватэры на момант набыцця былі даражэйшымі, чым цяпер, розніца коштаў «з'есць» важкую частку прыбытку.

Колькі можна было зарабіць, своечасова прадаўшы кватэру

Мы не разглядалі варыянт, калі кватэру прадалі на піку коштаў. Тыя, хто здолеў пакінуць «карабель» - гэта значыць, пазбегнуць абрынання коштаў у 2015 годзе, загадзя прадаўшы нерухомасць, зарабілі вялізныя грошы. Прычым арэнда ў гэтым выпадку выступала хутчэй бонусам і давала толькі малую долю даходу. Калі кватэра была набытая ў першай палове 2012 года і прададзеная ў 2014-м, то толькі на розніцы коштаў можна было зарабіць прыблізна $20 000 і яшчэ блізу 7-9 тысяч на арэндзе.

У стабільным плюсе сёння і тыя, хто ў апошнія 1,5 года набыў кватэру для яе здачы ў арэнду. Максімум прыбытку ў тых, хто зрабіў гэта першы i выйшаў на рынак вясной 2016 году - як толькі кошты перасталі падаць. Да 4000-4500 даляраў, «набеглых» з тых часоў ад арэнды нашай гіпатэтычнай «аднапакаёўкі», можна дадаваць прыблізна 3000 даляраў за кошт агульнага росту коштаў. І гэта без уліку пагаршэння выбару. Фактычна за гэты перыяд кватэры з аналагічнымі характарыстыкамі маглі падаражэць на $5000-7000».