10 красавiка 2020, Пятніца, 15:39
Заставайся дома!
Рубрыкі

Почему к строительству Минска применяют «колхозный подход»

10
Почему к строительству Минска применяют «колхозный подход»

Инвесторы до сих с большей охотой идут в арабский мир, чем в Беларусь.

Минск — город скучных однотипных панелек и унылых бизнес-центров, который продолжают застраивать в худших советских традициях даже 30 лет спустя. Realt.by поговорил с архитектором Антоном Гарустовичем о том, кто виноват, что в Минске не строят здания с интересной архитектурой, как белорусские здания превращаются в долгострои и почему инвесторы до сих с большей охотой идут в арабский мир, чем в Беларусь.

«Мы не будем инвестировать деньги в Беларусь, потому что пока мы у вас получаем первое решение, в Дубае мы уже построим здание»

— Архитектуру Беларуси часто связывают с советской эпохой. Минск вряд ли может похвастаться какими-либо архитектурными шедеврами, которые на слуху у всего мира. Почему так происходит? Почему в Минске так редко появляется что-то действительно необычное с точки зрения архитектуры?

— Давайте нарисуем всю схему появления любого здания в городе. Есть заказчик строительства здания — например, горисполком. Здание должно делаться по проекту, который рисуют архитекторы-теоретики, немного оторванные от практики. Это не значит, что они делают проекты плохо. Как раз наоборот, работы выполняются качественно, но в рамках той системы, которая работала еще 20−40 лет назад. Потом госэкспертиза все это проверяет, но по тем нормам, которые разработал какой-то другой проектный институт. Далее приступают к строительству.

Вот эта линейная система была очень продуктивной в советские времена. Во-первых, потому, что нужно было в сжатые сроки освоить огромные объемы строительства, а компьютеров не было. А во-вторых, нужно было учитывать и прорабатывать плановую экономику. То есть правительство «загрузило» какой-то определенный план, и дальше государственная «махина» — например, институт в 1000 человек, — запускалась в действие. Именно поэтому, кстати, и все дома разрабатывались по типовому проекту.

Только с 90-х годов отдельные частные компании и проектные организации, которые выделялись из тех самых институтов, стали пробовать продвигать на рынок интересные проекты домов. Однако они точно так же «спотыкались» о государственную экспертизу и отсутствие инвесторов. Тогда же на рынок вышли капиталистические формы собственности. И инвестор-владелец земельного участка был вынужден проходить все «круги ада», даже несмотря на то, что зачастую его проекты не подпадали ни под какие государственные СНИПы. Как можно было вместить потребности для бизнеса в стандартную государственную экспертизу? Правильно, никак. Потому что экспертиза заинтересована в процедуре экспертизы, а не в положительном результате этого процесса. Им проще отдать проект на доработку, чем обсудить действительно сложные вопросы, уникальные или нестандартные решения в проекте.

Для наглядности, чтобы понять отличия между современной моделью построения бизнеса во всем мире и у нас, достаточно представить себе строительство завода в Советском союзе. С самого начала было понятно, что это будет завод, который будет выпускать, например, колбасу в определенном объеме, и продукция будет экспортироваться, например, в Казахстан. У нас инвестора будут искать именно для такого проекта: ни шагу влево или вправо. А в современном мире инвестору интересно вложить, например, $ 1 миллион, запроектировать бизнес-центр, в котором даже неизвестно, что будет находиться. Может, торговые ряды, а может, парикмахерская. А может, все площади выкупит другой инвестор под медицинский центр или еще что-то. То есть будущая начинка здания непонятна, но инвестору это не важно.

— Но почему наш город застраивается именно существующим способом: невзрачные одинаковые «спальники» с очень похожими друг на друга бизнес-центрами? Почему нельзя построить что-то футуристичное?

— Есть западная модель развития городов, которая сильно отличается от нашей. Есть, например, город, у которого свой план развития. Он, кстати, чем-то похож на наш генплан, но отличается тем, что у них есть требования по каждой территории. Из этих данных власти города понимают, чего именно не хватает обществу: торговых центров, социальных центров или медицинских клиник. Исходя из потребностей людей власти снижают налогообложение в этой отрасли, субсидируют строительство таких объектов. То есть приходит инвестор и покупает кусок земли уже с требованиями для данной территории. Для инвестора уже полностью подготовлена почва для строительства определенного объекта. В свою очередь, он знает, что вернуть деньги получится через определенное количество лет.

У нас инвестор сначала должен собрать технические условия для данного участка. Эти технические условия выдаются на основании существующих СНИПов, но во время проектов они вполне могут еще откорректироваться. Это все требует и времени, и денег. Когда мы общались в Дубае с потенциальными застройщиками, они сказали всего одну фразу: «Мы не будем инвестировать деньги в Беларусь, потому что пока мы у вас получаем первое решение, в Дубае мы уже построим здание».

Когда в Беларусь приходит зарубежный инвестор, он ожидает увидеть европейскую модель работы, к которой он привык. Ему не интересен весь цикл возведения объекта, ему интересно потратить $ 1 миллион и через год получить объект. А у нас так объекты не строятся. Все настолько «разбито-размазано», что каждый прячется за другую структуру, сбрасывая всю вину на другого. И, что самое удивительное, не очень понятно, кто здесь виноват. Строители? Да вроде нет. Проектировщик? У него тоже были свои какие-то обстоятельства. Госорганы? Тоже не виноваты. В итоге никаких интересных проектов нет. И виноватых тоже.

«Нет виноватых — нет интересной архитектуры»

Еще одно серьезное отличие — уровень персональной ответственности. Например, архитектор может работать в строительной компании со своим аттестатом и имеет право в одиночку запроектировать целый небоскреб. А компания уже может на субподряде нанять инженеров, которые этот проект реализуют. При этом абсолютно не страдает персональная ответственность сотрудников за проделанную работу. Архитектор при каком-либо негативном раскладе будет отвечать за свой проект собственной репутацией и своим аттестатом. Если архитектор запроектирует какую-то откровенную «дичь», то его могут просто исключить из союза архитекторов, и он дальше не сможет работать по специальности. Кроме того, здесь же будет учитываться и страховая ответственность, которая оценивается в миллионы долларов. Кстати, весь процесс строительства за рубежом страхуется, и это еще одно фундаментальное отличие от белорусских процессов.

В дальнейшем проект будет передан генподрядчику, а уже построенное здание будет принимать один человек, а не 10 экспертиз, как у нас. И только этот человек будет затем отвечать, если появятся какие-то проблемы с объектом.

Личная ответственность сотрудников повышает для них уровни рисков, но одновременно с этим позволяет создавать уникальные объекты архитектуры. В Беларуси это сейчас невозможно.

У нас же законом предусмотрен процесс медленной эволюции компаний. Сейчас поясню, что это такое. Каждый объект имеет свою категорию «сложности» от 1-го до 4-го уровня. Первый уровень — самый высокий, предполагает интересные и необычные объекты с точки зрения архитектуры или дизайна. Так вот в Беларуси любой архитектурной компании нужно вначале поработать на третьем или четвертом классе сложности объектов, потом на втором, только после этого на первом. При этом аттестат будет получен сразу для первого уровня сложности. Однако есть один интересный нюанс: если компания в течение пяти лет по каким-то причинам не выигрывает тендеры на первый уровень сложности, то эту возможность у нее заберут и запустят ее опять же на строительство второго уровня сложности объектов. И дальше для этой компании будет закрыт доступ на рынок уникальных объектов, вне зависимости от того, насколько высококвалифицированные или амбициозные архитекторы в ней работают.

«Именно поэтому за рубежом не проектируют откровенную фигню»

— Давайте остановимся подробнее на личной ответственности. Отличаются ли аттестаты сотрудников в Европе и Беларуси, и чем?

— На первый взгляд, и за рубежом, и в Беларуси каждый архитектор должен сдать экзамен на получение аттестата. Далее есть категории. Например, архитектор первой категории имеет право проектировать небоскреб, второй — здание поменьше, третьей — пятиэтажку, а четвертой категории — только квартиры и коттеджи. Так в чем принципиальное отличие: у нас всю ответственность за проект несет юридическое лицо, а за рубежом — отдельный человек.

В Беларуси, если архитектору не нравится, какие изменения вносятся в его проект, он может уйти из компании, но он никак не может повлиять на то, что будет дальше с его проектом. И здесь же, если что-то не так, то фирма может, например, признать банкротство и открыться заново уже с другим названием. В таком случае юридически претензии будет предъявлять некому, фирмы, которая строила или проектировала это здание, уже нет.

За рубежом за каждый проект полную ответственность несет архитектор. Он и рискует своим аттестатом, но у него есть авторское право на каждый проект. Если что-то идет не по плану, то архитектор в праве снять свою страховку со здания и уйти. В таком случае строительной компании придется очень несладко. Именно поэтому за рубежом не проектируют откровенную «фигню».

Но нельзя считать, что за рубежом можно реализовать абсолютно любую фантазию. Все проекты должны пройти согласование с общественной организацией города. Это напоминает общественные обсуждения в Беларуси, но в реальности работает намного лучше.

— Но я знаю, что в Беларусь приходили по-настоящему интересные проекты, которые в дальнейшем не были реализованы: у кого-то не хватало денег, у кого-то — нужных согласований. Почему так произошло?

— В европейской системе есть 2 вида конкурсов: инвестиционный и архитектурный. Причем архитектурный иногда проходит до инвестиционного. Это значит, что архитекторы со всего мира могут платно предлагать свои варианты здания на этой территории по существующим критериям. Это уже событие, которое привлекает архитекторов и общественность в принципе к площадкам в этой стране. Получается, в этой системе есть несколько этапов развития проекта: сначала предварительный конкурс, после выбора общей концепции проходит основной конкурс, и потом уже идет возведение объекта. На последнем этапе застройщик отвечает за реализацию проекта своей страховкой. Притом важную роль в создании интересных новых проектов играют молодые архитекторы и простота согласования нового проекта и его строительства.

В Минске это все закрытая история, конкурса нет. Но есть тендер, заказчиком которого является горисполком. Тендер в итоге выигрывает тот, у кого проект дешевле. Но в архитектуре нет понятия «дешевле», стоимость проекта в принципе может быть определена только после определения объема работ. В Беларуси сейчас что-то построить может только тот, кто в хороших отношениях с властями, а молодым архитекторам очень сложно пробиться через заграждения аттестации юридических лиц.

«Только тот, кто в хороших отношениях с властями имеет возможность что-то построить»

В итоге мы возвращаемся к тому, что у нас нет человека, ответственного за застройку лично своей репутацией. Если конкурс и проводится, то далеко не факт, что итоговое здание будет таким же, каким оно изображено на проекте победителя этого конкурса. У нас инвестор не может четко просчитать сроки-риски. Потому что есть много служб, которые отвечают за реализацию проекта, и они все размыты. И если кто-то из чиновников вдруг уходит со своей должности, то вполне возможно, проект может перерасти в долгострой. То же самое может произойти, если хотя бы немного сменился закон. Выходит, что проект зависит от «третьих» служб, и, чтобы построить здание, нельзя ни на что опереться. В итоге только тот, кто полностью владеет землей и в хороших отношениях с властями, имеет определенный карт-бланш и возможность что-то построить. Но даже очень значимый личностный фактор — не всегда гарант успеха в этом деле.

При этом зарегулированность строительной сферы — прерогатива не только Беларуси. В Англии и Швейцарии регуляция еще более жесткая, но она дает определенные инвестиционные гарантии, и это важно. То есть любой инвестор, придя в страну, знает, что если он вложит в проект $ 1 миллион, через какое-то время он сможет получить его обратно, еще и приумножить. В Беларуси в этом плане нет никаких гарантий. Более того, инвестору по ходу реализации проекта могут еще что-то и навязать. Например, построить рядом детский садик или поликлинику. А это идет уже середина стройки, и инвестор не рассчитывал на такие дополнительные траты. И даже в момент приемки наши госорганы могут передумать и не принять проект. Как быть зарубежному инвестору вот с такой репутацией проектов в Беларуси? Правильно, не приходить.

Перемены нужны и со стороны законотворческих организаций, и со стороны общественного сознания. Начать необходимо с активной гражданской позиции, когда каждый житель города, пусть даже в своем районе, активно участвует в обсуждении всех предлагаемых проектов. Но не на стадии, когда уже инвестор начал что-то строить, а на стадии разработки этих проектов, когда инвестора еще нет.

В Беларуси могут появляться интересные проекты, и, я думаю, не так уж и далеко до этого светлого будущего. Другой вопрос, что для этого должен сделать каждый белорус.