Бізнэсовец: Пад лета кошт кватэр у Менску значна ўпадзе

Колькі будзе каштаваць «квадрат» у сталіцы?

У Пятра Емяльянава невялікі бізнэс: ён купляе самыя танныя кватэры («бабульчыны»), парадкуе і выстаўляе на продаж на 10-15% даражэй. Пётр прыцягвае да гэтых угод інвестараў, якія атрымліваюць блізу 3% даходнасці, калі інвестыцыя ўдалася. Калі не атрымалася - і інвестар, і кампанія Optimum Development, якую арганізуе Пётр, могуць зазнаць страты. Цяпер, калі рынак нерухомасці замёр перад зніжэннем коштаў, другі сцэнар стаў асабліва рэалістычным. Таму Пётр выпрацаваў для сябе стратэгію паводзін. Бізнэсовец расказвае, чаму кошт кватэр найбліжэйшым часам пачне зніжацца, і як паводзіць сябе ў такой сітуацыі прадаўцам і пакупнікам, паведамляе onliner.by.

Як бацыла з Паднябеснай паўплывае на кошт бетону ў Менску?

Мала хто з беларусаў падхапіў каранавірус, але многія ўжо адчулі на сабе яго негатыўныя наступствы: ліхаманіць пачало эканоміку нашай краіны. Рэч у тым, што Кітай - агульнапрызнаная сусветная фабрыка і, як вынік, адзін з найбуйнейшых спажыўцоў нафты. Калі там пачалі ўводзіць карантынныя захады і прыпыняць заводы - на фінансавых рынках абясцэнілася нафта. Даўно ўжо вядомы кур'ёзны факт: эканоміка Беларусі - па сваёй структуры эканоміка нафтаздабывальнай краіны (перапрацаваныя нафтапрадукты – істотны артыкул беларускага экспарту). Таму зніжэнне кошту нафты прывяло да падзення нашага рубля.

І тут у гульню ўступае іншая нацыянальная асаблівасць: як ні імкнулася дзяржава пераканаць нас у адваротным, але рынак нерухомасці ў Беларусі прывязаны да даляра, нягледзячы на тое, што большая частка насельніцтва атрымлівае заробак у рублях.

Атрымліваем сумны факт: за мінулыя два тыдні колькасць людзей, якія могуць сабе дазволіць жаданую нерухомасць, значна скарацілася. Крэдыты, асноўны драйвер сучаснага рынку нерухомасці, сталі даражэйшымі, што яшчэ больш пагаршае сітуацыю. І не варта забываць, што непасрэдная пагроза эпідэміі і карантын у многіх краінах-партнёрах, мякка кажучы, не дапамагаюць: тармозяцца міжнародныя ўгоды, жорсткая сітуацыя ў сектары турпаслуг, крызіс у бізнэсе, звязаным з грамадскім харчаваннем і масавымі мерапрыемствамі, - усё гэта негатыўна ўплывае на эканоміку агулам і на пакупніцкую здольнасць, сярод іншага.

Што адбываецца на рынку нерухомасці?

Колькасць прапаноў жылой нерухомасці ў Менску расце ўжо чатыры тыдні запар і павялічылася больш чым на 18%. Пры гэтым кошт прапановы пакуль трымаецца і не здае пазіцыі. Але калі попыт скараціўся - прапанова вымушана будзе адрэагаваць.

Так, рынак беларускай нерухомасці вельмі непаваротлівы, кансерватыўны і бачыў такое не раз. Пасля бурбалкі, надзьмутай у 2013 годзе, зніжэнне коштаў працягвалася два гады: павольна, паступова, без значных рыўкоў, як бы чакаючы, што ўсё вось-вось наладзіцца і попыт адновіцца сам па сабе. Магчыма, і цяпер зніжэнне коштаў будзе паступовым, хоць і не такім павольным, як мінулым разам.

Думаю, кошты пачнуць зніжацца ўжо на гэтым тыдні, хоць тэндэнцыя да росту коштаў дагэтуль трымалася больш за год.

Пры гэтым кошты новабудоўлі і кватэры другаснага рынку будуць зніжацца па-рознаму. Сістэма ўтварэння кошту кватэры ў новабудоўлях ўлічвае не толькі стан рынку, але і выдатковую частку, а значыць, падзенне рубля не дазволіць большасці забудоўшчыкаў радыкальна зніжаць кошты, нават калі яны гэтага вельмі моцна захочуць.

Праўда, адзін з найбуйнейшых забудоўшчыкаў, маючы значныя прэферэнцыі ад дзяржавы, можа «пагуляць» з умовамі продажу сваіх кватэр, а гэта пагражае нанесці наймагутнейшы ўдар па іншых забудоўніках і прывесці да небывалага крызісу галіны. Улічваючы, што велізарная дзель грошай у будаўніцтва ішла ад банкаўскіх крэдытаў, якія цяпер атрымаць стала больш складана, магчыма, самі забудоўнікі паспрабуюць яшчэ больш развіць сэрвіс растэрміновак: змяншаць першы ўнёсак, штомесячныя плацяжы і павялічваць тэрмін растэрміноўкі.

А рынак другаснага жылля мае больш гнуткае цэнаўтварэнне. Людзі, якім трэба тэрмінова развязваць свае жыллёвыя і фінансавыя пытанні, могуць больш аператыўна рэагаваць на змену сітуацыі. Гэта можа прывесці да павелічэння розніцы ў кошце квадратнага метра на першасным і другасным рынку. Частка людзей, якія планавалі купіць кватэру ў новабудоўлі, ўсё ж знойдуць яе на другасным рынку.

Колькі будуць каштаваць кватэры летам?

Я мяркую, што пад ліпень-жнівень мы ўбачым сярэднюю цану прапановы $1100-1250 за кв. м, у той час як кошт пакупкі будзе знаходзіцца ў дыяпазоне $1030-1160 за метр. Тады ж можа наступіць перыяд стабілізацыі, калі, вядома, захворванне нашай эканомікі не дасць нейкае ўскладненне, а пік цяперашняга сусветнага крызісу будзе пераадолены.

Сумняваюся, што псіхалагічная мяжа $1000 за «квадрат» будзе пераадоленая. Самі пакупнікі не дадуць рынку прасесці так нізка. Тым больш калі эканоміка хоць трохі адновіцца і рубель стабілізуецца на біржы.

Што з перапродажам кватэр?

Мы цяпер выстаўляем аб'екты ў продаж і праводзім выведку боем. А пасля працягнем шукаць танныя кватэры для набыцця, але будзем весці дыялог толькі з тымі, у каго ёсць вострая неабходнасць прадаць кватэру і гатоўнасць да добрага торгу. Аргументаваць торг будзем чыстымі грашыма (без крэдытаў і растэрміновак) і хуткім тэрмінам угоды.

Паколькі цэны будуць зніжацца не радыкальна і не так ужо імкліва, мы паспрабуем ісці ў авангардзе іх зніжэння і за кошт гэтага захаваць нейкую прыбытковасць. Рынак не паспее радыкальна змяніцца за тры тыдні, а менавіта столькі нам трэба, каб прывесці кватэру ў парадак. Таму ўсе разлікі мы можам правесці перад купляй, закладваючы ў іх фінансавыя рызыкі.

Увогуле, мы працягваем працаваць, робячы папраўку на вецер, але не рызыкуючы больш, чым гэта дапушчальна.

Як быць прадаўцам і пакупнікам?

Вядома, я магу толькі прапаноўваць магчымыя стратэгіі паводзін у цяперашняй сітуацыі. Але вось што я параю прадаўцам і пакупнікам.

Калі вы прадаяце нерухомасць - не саромейцеся зніжаць цану і весці прадметны торг з пакупніком, у рэшце, магчыма, вы прадаяце кватэру менавіта для таго, каб купіць іншую нерухомасць, наконт якой таксама можна таргавацца, ды і ёсць вялікая імавернасць, што за грошы, выручаныя з продажу кватэры цяпер (хай і з торгам), улетку можна будзе купіць варыянт лепшы без даплаты.

Калі вы купляеце нерухомасць - памятаеце, што ніхто не можа гарантаваць радыкальнага зніжэння коштаў, але можна паспрабаваць заняць чакальную пазіцыю, трымаючы руку на пульсе і адсочваючы рынак. Калі абставіны вас прыспешваюць - спрабуйце таргавацца з прадаўцамі (нават з тымі, хто запэўнівае, што торгу не будзе), але рабіце гэта акуратна, улічвайце, што яны альбо не ўсведамляюць праблему, альбо ўсведамляюць, таму ў іх цяпер стрэс і на грубую спробу торгу можна атрымаць рэзкі эмацыйны адказ. Але самая галоўная парада з асабістага досведу: калі вы цяпер знайшлі кватэру, якая вам ідэальна пасуе, - купляйце не раздумваючыся. Як вядома, найлепшае - вораг добрага, і нават калі кошты знізяцца - патрэбнага варыянту можа проста не быць на рынку.