Беларус будаваў рэзідэнцыі ў Драздах і на Рублёўцы, а цяпер узводзіць дамы пад Варшавай

Яўген Мазынскі пачаў дэвелаперскі бізнес у Польшчы з нуля.

Калі Яўген Мазынскі упершыню прывёз партнёра на ўчастак пад Варшавай, там не было ні дарогі, ні святла — толькі мокрая гліна і лясная паласа. «Тут будзе дом», — сказаў ён. «Зноў пачынаеш», — усміхнуўся партнёр. Яўген сапраўды «зноў пачынаў». У 25 гадоў ён адкрыў сваю першую будаўнічую фірму ў Мінску. У 26 з'ехаў у Маскву — займаўся рамонтам прыватных кватэр, у тым ліку стварэннем прэміяльных інтэр'ераў. Пасля 35 запусціў модульныя кватэры «пад ключ». А ў 41 прыехаў у Польшчу і зноў пачаў з нуля — аформіў кампанію і ўзяўся будаваць дамы пад Варшавай. Але фактычна апошнія дваццаць гадоў ён робіць адно і тое ж — глядзіць на пустое месца і ўпэўнена кажа: «З гэтага атрымаецца нешта добрае». MOST пагаварыў з Яўгенам Мазынскім пра тое, як працуе будоўля ў Польшчы, што яго здзівіла ў гэтай краіне і чаму ён зноў пачаў усё з нуля.

Першы дом у Польшчы

Першым праектам Яўгена ў Польшчы стаў дом у Русце — невялікім раёне за восем кіламетраў ад Варшавы. На пачатку 2023 года мужчына купіў тут два ўчасткі праз сваю кампанію BMG Group sp. z o.o., якую адкрыў некалькімі месяцамі раней. Ціхая мясціна, зялёная зона, зручны выезд у сталіцу — Яўген адразу ўбачыў патэнцыял лакацыі.

— Я прывык пачынаць з пустога ўчастка — у кожнай новай краіне і ў кожным праекце. Галоўнае — убачыць дом там, дзе яго пакуль няма, — кажа Яўген.

Кожны ўчастак плошчай каля 1200 кв. метраў абышоўся яму прыблізна ў 450 тыс. злотых (каля 124 тыс. долараў).

Каб паскорыць працэс, Яўген адмовіўся ад індывідуальнага архітэктурнага праекта і набыў гатовы з каталога. Такі варыянт каштаваў каля 5,5 тыс. злотых замест 35–40 тыс. за распрацоўку з нуля і ўжо меў усе неабходныя пячаткі архітэктараў. Гэта дазволіла падрыхтаваць дакументацыю ўсяго за два месяцы і хутчэй перайсці да будоўлі.

Будаўніцтва першага дома заняло 6–7 месяцаў. Але выставіць яго на продаж атрымалася толькі на пачатку 2025 года — атрыманне дазволаў зацягнулася даўжэй, чым чакалася. Яўген выставіў цану 1,7 млн злотых (каля 470 тыс. долараў), гэта дазваляла зарабіць каля 500 тыс. злотых — выдатны вынік для сярэдняга сегмента.

Увечары аб'ява з'явілася на парталах, а раніцай у Яўгена ўжо было шэсць патэнцыйных кліентаў. Інтарэс выклікала планіроўка: тры спальні, кабінет, вялікая гасціная — «дом, які падыходзіць сям'і, а не толькі для прыгожых фота».

Але нечаканай перашкодай сталі суседзі за плотам — вясельная зала. Яна бянтэжыла частку пакупнікоў з-за магчымага шуму. За два месяцы дом паглядзелі больш за 60 разоў, але купляць не адважваліся.

Трапіў у дзясятку, але сам сабе падставіў падножку

Сітуацыя змянілася, калі з'явіліся адразу трое сур'ёзных пакупнікоў. Адзін з іх — малады айцішнік з Гданьска — ведаў гэтую вясельную залу і заявіў, што яна яго не бянтэжыць: наступным годам тут святкуюць вяселле брата.

Менавіта тады Яўген дапусціў памылку, якую цяпер узгадвае амаль з усмешкай. Каб вылучыцца на рынку, ён вырашыў прадаваць дом без разводкі электрыкі і сантэхнікі, прапаноўваючы зрабіць усё «пад кліента». Айцішнік захацеў максімум — 35 разетак, шэсць кропак святла, дызайнерскі праект. Работы расцягнуліся на два месяцы, хоць дом можна было прадаць адразу — іпатэчны крэдыт у пакупніка быў ухвалены.

— Я хацеў зрабіць не як усе. І трапіў у дзясятку — усім было цікава. Але ў гэтым месцы я сам сабе падставіў падножку, — прызнаецца Яўген.

Тым не менш першы дом прадаўся «з плюсам». Ён стаў не толькі стартам бізнесу ў новай краіне, але і ўрокам, як працуе польскі рынак і чаго насамрэч чакаюць кліенты.

З трэцім участкам тактыка была зусім іншай. Будаўніцтва дома на продаж — ужо на поўначы Варшавы, у бок Легіёнава. Участак невялікі — 850 кв. метраў, пад традыцыйны аднапавярховы праект. Гэта тэст нізкабюджэтнага сегмента: участак за 260 тыс. злотых, будаўніцтва — прыкладна за 450–500 тыс., продаж — каля 1 млн злотых (каля 275 тыс. долараў). Асаблівасць — рашэнне прадаваць дом амаль гатовым да пражывання: з аздабленнем кухні і санвузлоў, што ў Польшчы робяць нячаста. Гэта яшчэ адна спроба «зайсці з новага вугла» і праверыць, чаго насамрэч хочуць пакупнікі.

Хто такі Яўген Мазынскі і як ён апынуўся ў Польшчы

Яўген Мазынскі — сын заслужанага дзеяча мастацтваў Беларусі, рэжысёра Валерыя Мазынскага, і бацька траіх дзяцей — двух дзяўчынак і хлопчыка.

У 41 год, у 2022 годзе, пасля пачатку вайны ва Украіне, ён палічыў, што заставацца ў Беларусі або Расіі небяспечна. У яго кампаніях былі ўкраінскія партнёры, якіх пачалі «ціснуць», а сам Яўген — чалавек з беларускім і расійскім пашпартамі — рызыкаваў апынуцца ў сітуацыі, калі любое памылковае рашэнне магло абярнуцца наступствамі.

— Я разумеў, што будуць зачапляць. А потым кліент, блізкі да расійскага Мінабароны, наўпрост сказаў: «Раз з'ехаў у краіну НАТА, лепш не вяртацца», — успамінае Яўген.

Ён з'ехаў адзін. Жонка засталася ў Маскве давучвацца ў МДУ. У Польшчы ён апынуўся практычна без плана — «з генерацыяй ідэй», як ён сам гэта называе, і жаданнем зразумець рынак. Польшчу ён выбраў з-за мовы, якую лягчэй асвойваць, калі ведаеш беларускую. А беларуская ўсё жыццё была мовай зносін з бацькам.

— Польская сама прыйшла. Памылкі, вядома, ёсць, але яны мяне не бянтэжаць, — кажа Яўген.

Палегчыць жыццё беларусам

Адкрыўшы кампанію ў Польшчы, Яўген першыя месяцы рабіў рамонты для знаёмых — браўся за невялікія аб'екты, але з характарам, напрыклад кветкавы бар Iris Flowers Atelier у Броварах і некалькі эфектных кватэр. Праз паўгода адчуў, што рамонтны рынак зразумелы, і вырашыў перайсці да таго, што заўсёды цікавіла больш за ўсё, — будаўніцтва і продажу дамоў.

Справа не толькі ў амбіцыях. У Польшчы ён убачыў акно магчымасцяў: попыт на загарадныя дамы расце, цэны на зямлю ў прыгарадах Варшавы стабільныя, а праекты плошчай 100–200 кв. метраў запатрабаваныя і маюць зразумелую эканоміку.

«Галоўнае — убачыць дом там, дзе яго пакуль няма». Беларус будаваў рэзідэнцыі ў Драздах і на Рублёўцы, а цяпер узводзіць дамы пад Варшавай

Калі Яўген Мазынскі ўпершыню прывёз партнёра на ўчастак пад Варшавай, там не было ні дарогі, ні святла — толькі мокрая гліна і лясная паласа. «Тут будзе дом», — сказаў ён. «Зноў пачынаеш», — усміх...

Каб палегчыць жыццё беларусам, якія хочуць будаваць у Польшчы, Яўген стварыў асобную кампанію, што займаецца афармленнем дазволаў і рэзерваваннем участкаў. Гэта звычайная практыка ў краіне, але іншаземцы дазволы на куплю зямлі чакаюць 3–6 месяцаў, а без лакальных спецыялістаў працэс расцягваецца.

Што трэба ведаць пра польскі рынак дамоў

Польскі рынак прыватных дамоў адрозніваецца ад беларускага і расійскага перадусім тым, што тут галоўным фактарам кошту становіцца зямля. У прыгарадах Варшавы добры ўчастак рэдка каштуе менш за 600 злотых за кв. метр, а бліжэй да сталіцы цана лёгка перавышае тысячу. Яўген гэта адчуў адразу: дзве траціны бюджэту праекта ідзе не ў бетон, а ў глебу пад домам.

Другая асаблівасць — попыт. Палякі ўсё часцей выбіраюць невялікія, энергаэфектыўныя дамы плошчай 70–120 кв. метраў. Кампактнасць тут не мінус, а норма. І праекты Яўгена ў дыяпазоне 100–200 кв. метраў якраз трапляюць у гэты сегмент сямейнага пакупніка, які шукае асобны дом, але не гіганцкія плошчы.

Трэцяе — камунікацыі і нормы. Падключэнне газу можа заняць паўтара года, электрычнасці — месяцы, і менавіта гэтыя тэрміны часта вызначаюць увесь каляндар будоўлі. Да таго ж у 2026 годзе ўступяць у сілу новыя тэхнічныя ўмовы — яны павялічаць сабекошт прыкладна на 10–15%. Яўген ужо плануе, як адаптаваць праекты пад новыя патрабаванні.

Усе гэтыя асаблівасці ён адчуў літаральна пры будаўніцтве першага дома: дарагая зямля, высокая канкурэнцыя за сямейнага пакупніка, зацяжное правядзенне камунікацый і неабходнасць праектаваць так, каб праз год-два дом усё яшчэ адпавядаў новым стандартам.

Але ўсё гэта, кажа ён, не перашкаджае будаваць, а проста задае іншыя правілы гульні. І менавіта па гэтых правілах ён цяпер вучыцца працаваць як лакальны дэвелапер, а не прыезджы будаўнік.

Праца ў Беларусі і Расіі дала велізарную школу

У польскія праекты Яўген прыносіць досвед будаўніцтва ў Беларусі і Расіі. Яго прафесійная гісторыя пачалася ў 2004 годзе ў кампаніі IMO ў Дзяржынску, дзе ён вучыўся ўсяму — ад забеспячэння да працы з буйнымі заказчыкамі: «Белтрансгазам», «Белаграпрамбанкам», «Росбанкам».

У 25 гадоў Яўген адкрыў сваю першую будаўнічую фірму і з таго моманту перамяшчаўся паміж Мінскам і Масквой, працуючы з дамамі, кватэрамі, офісамі, камерцыйнымі аб'ектамі. Яго кампанія будавала і рэстараны «Сушы Вёслы», і піраговыя «Штолле», і прыватныя дамы ў Драздах, Семкаве і ў раёне Мінскага мора. У Мінску ён стаў партнёрам тэлевізійнага праекта «Пад ключ» на канале «Беларусь 1» і рэалізаваў дзясяткі кватэр у жылым комплексе D-3.

У Маскве ён займаўся складанымі прыватнымі рэзідэнцыямі прэміяльнага сегмента — на Рублёўцы, у Сасновым Бары, у гольф-клубе «Пестава». Там жа з'явілася яго самая амбіцыйная ідэя — кватэрныя модульныя сістэмы — цалкам гатовыя камплектацыі для пустых кватэр. Кліент прыходзіў адзін раз, выбіраў стыль і вяртаўся ў цалкам гатовы дом: з мэбляй, фіранкамі, карцінамі і нават халатам. У Маскве праект замарозіўся пасля таго, як улады абавязалі забудоўшчыкаў здаваць кватэры з рамонтам.

Нягледзячы на паспяховыя гады да эміграцыі, Яўген не шкадуе ні пра рашэнне з'ехаць, ні пра тое, што давялося пачынаць усё нанова.

— Я быў гатовы. Праца ў Беларусі і Расіі дала мне велізарную школу. Але гэта былі цыклы, якія скончыліся. Часам трэба пабудаваць новы дом у новай краіне з нуля, — усміхаецца ён.

Польшча — як база, іншыя краіны Еўропы і ЗША — як будучыня

Для Яўгена Польшча не канчатковы пункт, а чарговы цыкл, у якім ён робіць тое, што ўмее лепш за ўсё, — пачынае з нуля. Не так даўно ён выйшаў на амерыканскі рынак. Праз даўняга сябра-мэбельшчыка з Сан-Францыска пазнаёміўся з заказчыкам, якому паставіў першыя алюмініевыя вокны польскай вытворчасці.

Здавалася, праект быў асуджаны на правал: палякі зблыталі кантэйнер, пастаўка затрымалася на месяцы, а ЗША раптам увялі 50%-ную пошліну на алюміній. Але Яўген не толькі ўтрымаў кліента. Ён разабраўся ў складанай лагістыцы і ў мытных правілах так, што цяпер рыхтуецца адкрыць у ЗША ўласную кампанію. Яго план — пастаўляць еўрапейскія вокны, будаваць дамы і рабіць дызайн-праекты ў сегменце, які, па яго словах, «адстае ад еўрапейскіх тэхналогій на пакаленне».

— У іх дамы, як у трох парасят. Вялізныя грошы, а тэхналогіі на пакаленні ніжэй за еўрапейскія, — кажа Яўген.

Прыблізна ў той самы час з'явілася і другое напрамак — рэстаўрацыйныя праекты ў Еўропе. Год таму яго каманда з шасці беларускіх будаўнікоў за паўгода аднавіла старое шато на поўдні Францыі, побач з Перпіньянам — 49 гектараў зямлі, збудаванне ўзростам каля 150 гадоў. Унутры палаца рабочыя знайшлі надпісы майстроў 1907 года — «прывітанні» з мінулага.

Праект натхніў Яўгена на новую ідэю: набываць закінутыя сядзібы ў Польшчы, Германіі, Францыі, Італіі і ператвараць іх у прастору для арэнды IT-кампаніямі — месцы для тімбілдынгаў і карпаратыўных рэтрытаў.

— Мы ў Францыі ўбачылі, што якасць беларускіх будаўнікоў — у разы вышэйшая. Іспанцы, партугальцы, албанцы працуюць танна, але дрэнна. А беларусы — наперадзе планеты ўсёй. Гэта можна капіталізаваць, — кажа Яўген.

З якімі праблемамі сутыкаюцца будаўнікі ў розных краінах

Будоўля — гэта заўсёды выпрабаванне. Яўген прайшоў тры зусім розныя сістэмы: беларускую, расійскую і польскую. І кажа, што ў кожнай — свае перашкоды, свае правілы гульні і свой узровень хаосу.

Польшча: павольна, бюракратычна, але прадказальна

Першыя цяжкасці ў Польшчы пачаліся ўжо на этапе дазволаў. Як іншаземец, Яўген сутыкнуўся з тым, што купля зямлі патрабуе асобнага дазволу, а атрыманне дакументаў на будаўніцтва лёгка ператвараецца ў бясконцы цыкл выпраўленняў. Ён хутка зразумеў, што без мясцовых экспертаў не абысціся, і наняў «архітэктурных дзядоў» — былых супрацоўнікаў старастваў, якія за 12 тыс. злотых узялі на сябе ўвесь працэс узгадненняў — ад GPS-абмераў да ўводу ў эксплуатацыю.

Матэрыялы і тэхніка ў Польшчы даражэй, чым у Беларусі, — арэнда трактара або бульдозера, напрыклад, у 2–3 разы. Але пры гэтым якасць саміх матэрыялаў вышэйшая: бетон — стабільнейшы, заводскія сумесі — лепшыя, уцяпляльнікі — энергаэфектыўнейшыя. Тэхналогіі разлічаныя на еўрапейскія нормы энергазберажэння.

У першым польскім доме Яўген звычкай зрабіў фундамент «па-беларуску» — залішне яго ўзмацніў, як прынята на радзіме, дзе грунты прамярзаюць глыбей. Ужо пазней стала ясна: у Польшчы гэтага не патрабуецца, прамярзанне амаль адсутнічае і такія ўкладанні не даюць карысці. Цяпер фундаменты ён робіць прасцей, хутчэй і прыкладна на 30% танней, але пры гэтым цалкам у рамках мясцовых нормаў.

Беларусь: хуткасць — вышэйшая, якасць матэрыялаў — ніжэйшая, але сістэма зразумелая

У Беларусі ўсё было хутчэй — пастаўкі, узгадненні, праца брыгад. Але якасць матэрыялаў саступала: бетон — горшы, уцяпленне — танчэйшае, сістэмы энергазберажэння — слабейшыя. Усё будавалася «па савецкіх нормах», з гіганцкім запасам трываласці: фундамент пад прыватны дом — як пад дзевяціпавярхоўку. Перавага — прадказальнасць працэсу. Недахоп — дарагія пераробкі і адсутнасць гібкасці.

Расія: грошы вырашаюць усё, але гэта не рынак, а поле сілавых вертыкаляў

Расійская будоўля была парадаксальнай: з аднаго боку — прэміяльныя рэзідэнцыі, буйныя бюджэты, хуткія рашэнні. З іншага — сістэма, дзе якасць залежыць ад «правільных званкоў».

— Калі ёсць сувязі — усё лёгка. Калі няма — ты ніхто. І калі ў кагосьці сувязі вышэйшыя, чым у цябе, ты таксама ніхто, — апісвае Яўген.

«Гэта адзін з самых стрэсавых відаў дзейнасці. Але мне гэта падабаецца»

Будоўля — гэта бясконцыя праблемы, кажа Яўген.

— Казусы кожны дзень і ўсюды. Гэта адзін з самых стрэсавых відаў дзейнасці. Чалавечы фактар велізарны: хтосьці прыйшоў, нешта зрабіў няправільна — дзень сапсаваны. Але мне гэта падабаецца. Будоўля — жывое. Усё можна перарабіць.

«Сям'я — гэта тыл»

У Беларусі Яўген жыў у доме, які пабудаваў сам. Прасторны, на 280 кв. метраў, з басейнам і гасцявым домікам. У Маскве ён пачынаў будаваць аднапавярховы дом на 400 кв. метраў, але прадаў яго недабудаваным.

Пасля пераезду ў Польшчу ён зноў апынуўся ў знаёмай ролі — будаўніка без уласнага дома.

— Пакуль я шавец без ботаў, — кажа ён з усмешкай.

Зараз сям'я здымае чужы дом, пакуль пад Варшавай будуецца свой — аднапавярховы, 125 кв. метраў, у раёне Легіёнава. Але і ён, прызнаецца Яўген, малаваты для вялікай сям'і, прызвычаенай да прасторы.

— Сям'я — гэта тыл. Тое месца, куды вяртаешся. Яны даюць мне свабоду і веру ў сябе, — дадае Яўген.

Менавіта таму дом для яго — не проста аб'ект. Гэта прастора, да якой ён вядзе сваю сям'ю кожны раз, калі жыццё пераварочваецца.

«Будоўля — гэта не пра бетон»

Яўген вырас сярод тэатральных людзей: мастакоў, дызайнераў, рэжысёраў. У юнацтве падпрацоўваў у модных буціках, марыў пра краму адзення, хадзіў у мастацкую школу, але не скончыў яе.

— Я шапаголік, — кажа ён. — Мне заўсёды падабалася прыгожае, і таму я цягнуўся да мастакоў. Будаўніцтва — таксама творчасць: ты ствараеш прастору так жа, як яны ствараюць палатно.

У будаўнічую сферу Яўген трапіў выпадкова: знаёмая прапанавала паспрабаваць. Тады, прызнаецца, ён не адрозніваў дзюбель ад цвіка. Але хутка ўцягнуўся: вывучыў матэрыялы, тэхналогіі, планіроўку, дызайн. І зразумеў, што будоўля — «гэта не пра бетон, гэта — пра бачанне».

— Я эстэт. Я бачу пустату і ўяўляю, як яна запаўняецца. Мне падабаецца пачынаць праекты і завяршаць іх. Працэс — нудны, але момант, калі з пустаты з'яўляецца дом, — гэта мастацтва.

Калі б Яўген не стаў будаўніком, ён, магчыма, стаў бы мастаком або ўладальнікам буціка. Але, можа, ён і ёсць мастак — толькі яго палатны стаяць у Русце, пад Легіёнава, у Францыі і калі-небудзь будуць стаяць у ЗША.

Вы можаце падтрымаць сайт Charter97.org наступным чынам:

РАЗЛІКОВЫ МУЛЬТЫВАЛЮТНЫ РАХУНАК ДЛЯ АХВЯРАВАННЯЎ:

Назва банка: Bank Millennium S.A.
Адрас: ul. Stanislawa Zaryna, 2A, 02-593, Warszawa
IBAN: PL97116022020000000216711123
SWIFT: BIGBPLPW
Імя ўладальніка рахунку: Fundacja “KARTA ‘97”
рызначэнне аплаты: Darowizna na cele statutowe

Звязацца з намі можна праз адрас charter97@gmail.com