Что ожидает белорусский рынок недвижимости

В Беларуси введен запрет на регистрацию жилищных облигаций.

Как отмечается в пояснении к указу № 176, такое решение призвано защитить граждан, которые инвестируют средства в строительство жилья. Документ вступит в силу через полгода после официального опубликования, пишет сайт naviny.by.

Жилищные облигации — это именные ценные бумаги, которые удостоверяют внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья.

Жилищные облигации — это про жилье или про ценные бумаги?

На самом деле, ничего плохого в жилищных облигациях нет, считают участники рынка недвижимости. Возникнув 2002 году в Беларуси, они получили среди застройщиков большую популярность.

В отличие от долевого строительства, где несколько составляющих цены, поэтому компания вынуждена содержать целый штат квалифицированных специалистов, чтобы вести учет, жилищные облигации достаточно просты в обслуживании и ведении бухгалтерии. Кроме того, покупатели этих ценных бумаг имели возможность как инвесторы продавать облигации и зарабатывать на этом дополнительные средства.

Узким местом, по мнению экспертов, является то, что деньги, полученные от реализации жилищных облигаций, могут использоваться застройщиком на иные цели, — не только на строительство непосредственно. Например, на возведение инфраструктуры или другие объекты, а также на финансово-хозяйственную деятельность самого предприятия.

На этом погорел когда-то директор строительной компании «Тамбаз» Лев Хаютин, которого приговорили к длительному сроку, а дольщики жилого комплекса «Аркадия» остались с недостроенными домами и долгами.

Похожая история и у «Грушевского посада». Держателям облигаций также не позавидуешь — их инвестиции фактически прогорели. Сейчас Мингорисполком отрабатывает несколько вариантов разрешения возникших на объекте проблем. Правда, директору ООО «Жилстройкомплект» Илье Волоху, который строил комплекс домов на проспекте Дзержинского, удалось уехать в Польшу и заняться строительным бизнесом уже там.

Поэтому в указе №1 76 и содержится формулировка «в целях защиты интересов граждан».

«Если государство видит, что инструмент не работает, не отвечает интересам общества, его проще убрать на какое-то время, чем заниматься его реанимацией», — отметил в комментарии один из участников жилищного рынка.

Другое дело, что человек должен понимать, покупая жилищные облигации, что он инвестирует, становится участником рынка ценных бумаг.

«Люди читают слово “жилищная”, но не обращают внимание на слово “облигация”. Отсюда и проблемы — почему-то думают, что это деньги, переписанные в виде векселя или еще чего-то. Нет, это инструменты рынка ценных бумаг», — отметил эксперт.

По его мнению, практика показала «ущербность и несовершенство этого инструмента в жилищном строительстве».

«Считаю, это правильно: мухи отдельно, котлеты отдельно. Хотите жилье — вносите свою долю и стройте квартиру, хотите играть на бирже Форекс, покупая облигации предприятий — идите на этот рынок, становитесь инвестором, покупайте бонды, фьючерсы и другие ценные бумаги и зарабатывайте», — подчеркнул аналитик.

Застройщиков поставили в строгие рамки

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя Столица» Андрей Чернышев полагает, что у каждого способа внесения средств в счет строительства жилья есть свои плюсы и минусы.

«Например, по долевке деньги, поступающие от дольщиков, должны аккумулироваться только на счету дома, который продается, а в случае с облигациями эти деньги можно пускать по усмотрению застройщика на другие дома, что несет определенные риски для покупателей. Но при этом в договоре по долевому строительству может присутствовать пункт, предусматривающий рост стоимости», — пояснил эксперт.

Как отметил Чернышев, жилищные облигации были очень популярными в середине 2010-х годов: 60% компаний их использовали при строительстве жилья. На сегодняшний день из 144 предлагающихся на рынке новостроек (доступных широкому кругу лиц) более 70 предполагают расчет жилищными облигациями.

Есть случаи комбинированного подхода, отметил Андрей Чернышев, когда «девелоперы используют частично облигации, частично долевку».

«Это оправдано при строительстве большого дома, скажем, на первые два подъезда они выпустили облигации, а остальные подъезды продают по договору долевого строительства», — считает аналитик.

Сейчас, после введения запрета на регистрацию жилищных облигаций, застройщикам придется переориентироваться на долевое строительство, считает аналитик.

Эти условия девелоперам хорошо знакомы, «инструмент заново оттачивать не надо». «Может, оно и к лучшему: в долевом строительстве всем все понятно, там создана мощная нормативная база, будет меньше рисков для покупателей», — отметил Чернышев.

Наверное, метод продажи квартир с использованием жилищных облигаций не оправдал те надежды, которые на него возлагались как на альтернативу долевому строительству, оказался менее защищенным.

И все же возникает вопрос: выиграет ли в целом рынок недвижимости, если останутся только крупные игроки, которые будут диктовать свои условия по развитию городской среды?

Всегда есть исключения — льготы для «своих»

Старший аналитик компании «Альпари Евразия» Вадим Иосуб обратил внимание на исключение, которое содержится в указе № 176.

«Смысл этого документа понятен. Люди, имея на руках жилищные облигации, столкнулись с обманом, недостроем и оказались у разбитого корыта. На первый взгляд, тут забота о покупателях. Но заслуживает внимание в этом указе и исключение, которое там прописано: “предусмотрены исключительные случаи, когда допускается регистрация жилищных облигаций — в рамках реализации инвестиционных договоров между инвесторами и Республикой Беларусь, заключенных до вступления в силу указа и предполагающих возможность использования жилищных облигаций”. Кто же такие эти застройщики? А такой застройщик у нас один — “Дана холдинг”. Что, у “Даны” до этого было мало преференций, когда им выделяли без конкурса бесплатно землю и строили всю инфраструктуру за счет бюджета города?» — задается риторическим вопросом аналитик.

Получается, что «Дана холдинг» остается единственным из застройщиков, кто сможет продавать жилищные облигации. По сути, им предоставили очередную льготу, считает Вадим Иосуб.

А что с ценами на жилье? И куда девать уже приобретенные жилищные облигации?

Через полгода у желающих купить квартиру в новостройке будет два способа: договор купли-продажи — самый надежный, но самый дорогой вариант приобретения, и долевое строительство. При этом виде застройщик открывает спецсчет на возводимый объект, и полученные деньги дольщиков направляются только на строительство объекта и никуда больше.

Потребителям не стоит волноваться по поводу нового указа, подчеркнул Андрей Чернышев.

«Приобретенные облигации никто не отменяет и не запрещает. Просто застройщик через полгода не сможет выпускать новые ценные бумаги, а уже выпущенные облигации продолжают действовать, как любая ценная бумага», — пояснил он.

На жилищном рынке также никаких существенных изменений указ № 176 не повлечет.

«Мы не видим никаких предпосылок к каким-либо изменениям на рынке — предложения не ограничиваются. К удорожанию жилья это также вряд ли приведет. Да, для кого-то может и звучит это не очень приятно — “запрет”, но для девелоперов есть и другие инструменты для того, чтобы привлекать средства покупателей для строительства объекта. Они просто перейдут на долевое строительство, а для покупателей механизм покупки станет более понятным», — резюмировал аналитик.