Строительство жилья в Беларуси подорожало в десятки раз

Для застройщиков «дно» кризиса уже настало. Следующий этап - остановка всех производств, безработица и мошенники, которые будут завлекать низкими ценами и ничего не построят, считают эксперты.

Обещанная Александром Лукашенко возможность купить квартиру по себестоимости всколыхнула белорусскую общественность. Правда, понятие себестоимости в строительстве - вещь многогранная.

Из чего складывается цена квадратного метра, в интервью «БелГазете» рассказал гендиректор СООО «Ареса Строй Сервис» Сергей Коренько.

«Давайте разберемся в вопросе себестоимости - сразу оговорюсь, не панельного жилья, а коммерческих каркасно-блочных домов. Например, в 2002-03гг. частному застройщику выделили участок под застройку, со сносом ветхого жилья и т.п. Он начинает заниматься сносом, отселением, проектированием, сметной документацией, на это у него уходит около трех лет. В это время он работает своими деньгами - обороткой, берет кредиты, готовит площадку.

К 2005г. он начинает реально строить. К тому времени цена арматуры - 500 долларов за т, кирпича - 3 цента за шт., силиката - 15-20 долларов за куб. м. Себестоимость - 500-600 долларов за кв. м. Застройщик добавляет свою рентабельность в 15-20% и открывает долевку на этапе котлована - примерно по 700 долларов за кв. м.», - объясняет генеральный директор предприятия.

Получается, что к этому времени застройщик потратил 1-1,5 млн. долларов своих и кредитных денег, подчеркивает эксперт.

«Пошли дольщики, вносят свои средства, берут кредиты в банках, все идет нормально. На этом этапе он зарабатывает по 100 долларов на 1 м, начинает возвращать вложенные собственные деньги, расплачиваться по взятым кредитам. А потом начинается удорожание стройматериалов. Например, в сентябре 2008 году, еще до кризиса, кубометр бетона стоит уже 150 долларов, арматура - 1,5 тыс. долларов за т, куб силиката - 200 долларов и больше. Строительство подорожало в десятки раз! Начинается подъем цены - 700, 800, 1000, 1500 долларов…», - рассказывает Сергей Коренько.

«Параллельно с этим в Минске возникает дефицит участков под застройку, потом в 2006г. выходит указ N396, и новая долевка перестает строиться. При этом рынок разогревается доступными кредитами. Все вместе это добавляет к себестоимости еще 300-400 долларов, и мы выходим на 2 тыс. долларов за кв. м.

Вот эта добавка по сути была уже спекулятивной, основанной именно на недостатке предложения нового строительства на фоне повышенного спроса. Потом начинается кризис…», - продолжает он.

Если застройщик будет квартиры по балансовой себестоимости, у него не будет ресурсов для покрытия убытков, которые возникли по ранним продажам.

«Балансовая себестоимость жилых домов формируется в рублях. Эта сумма переоценке не подлежит. Стоимость офисов постоянно переоценивается - с них берут налоги, и государству это выгодно. А по жилью такого нет. И сейчас в БРТИ вы можете найти кучу квартир по балансовой стоимости - 5-10 тыс. долларов за пятикомнатную квартиру.

Поэтому получается, что с 2003г. заказчик тратил деньги в рублях, они накапливались и к осени 2008г. дали себестоимость - условно говоря, 2 млрд белорусских рублей. К концу 2008г. это было около 900 долларов за кв. м. Причем около 60% квартир заказчик продал по 700-800 долларов, ведь у нас цены твердые, и дольщики получили свои квартиры. Часть квартир, уже в состоянии высокой степени готовности, продавалась по 1,5-1,6 тыс. долларов. И какие-то квартиры остались. Но по бухгалтерии объект закрывается в целом. Если сейчас остатки квартир продать по балансовой себестоимости, у застройщика не будет ресурсов для покрытия убытков, которые возникли по ранним продажам», - говорит Сергей Коренько.

В итоге застройщики вынуждены думать не о развитии бизнеса, а о его выживании.

«Сейчас коммерсанты думают, как закрыть дом без прибыли. Уже полгода мы находимся в состоянии выживания, сохранения бизнеса. Так делают нормальные застройщики, которые продолжают строить.

Возможно, есть какие-нибудь отдельные застройщики, которые построили один дом за свои деньги и теперь ждут прибыли. Не исключено, что выступление Лукашенко касалось именно них. А те, кто серьезно занимается строительством, не стоят. Поэтому квартиры, которые у них остались, имеют предел стоимости для закрытия объекта без убытка.

Грубо говоря, квартиры, которые остались в каркасно-монолитных домах, нужно продавать по 1,5-1,6 тыс. долларов за кв. м. Что и происходит на рынке. Например, у какой-то организации с 2000г. осталась квартира стоимостью в 5 тыс. долларов, но это не значит, что она столько на нее потратила», - отмечает глава «Ареса Строй Сервиса».

Тем не менее, люди ждут, что жилье станет еще дешевле.

«Когда человек имеет деньги, но все вокруг - и власти, и газеты - говорят, что завтра будет дешевле, он не будет покупать ничего. Когда все ждут падения, это очень опасно: такая ситуация ведет к остановке производств и безработице.

В Беларуси около 45% ВВП - это внутренний рынок, поэтому государство должно стимулировать потребление на внутреннем рынке. А недвижимость - это самый лучший стимулятор потребления внутри страны, - считает Сергей Коренько.

По мнению эксперта, заявление Александра Лукашенко только стимулирует дальнейшие ожидание падения цен.

«Наверное, это нужно рассматривать в таком контексте. Если кто-то из застройщиков до сих пор держит рентабельность в 100%, Лукашенко призывает: ребята, работайте на нормальной рентабельности, которая должна быть на уровне 10-20%.

В целом, наоборот, после принятия недавних решений по строительству жилья сейчас пошел приток нуждающихся. А те, кто хочет купить подешевле за свой счет, понимают, что таких квартир очень мало», - полагает он.

Дальше смогут строить только те застройщики, которые смогут выжить, исполняя сейчас свои обязательства без прибыли.

«Тот, кто выживет, кто будет правильно себя вести, не будет останавливать стройки, тот сможет строить и дальше. Конкуренция будет меньше. Кто преодолеет сейчас трудности, в дальнейшем будет иметь большие плюсы», - сказал гендиректор «Ареса Строй Сервиса».