Рынок недвижимости в ожидании девальвации

Застройщики сворачивают механизмы реализации квартир на условиях рассрочки.

Граждане, наоборот, активизировались в надежде выиграть на девальвационных ожиданиях. А банкиры идут ва-банк, запустив щедрую раздачу кредитов на жилье в национальной валюте всем желающим, пишет bel.biz.

Действуют спокойно, но с оглядкой

В случае исполнения девальвационных ожиданий рынок недвижимости отреагирует сегментарно. По "вторичке" дефолт ударит рикошетом: даже в самые хорошие для рынка времена квартиры из частной собственности реализуются за свободно конвертируемую валюту. Очевидно, что первоочередной удар дефолт нанесет по первичному рынку.

Несмотря на заверения игроков о том, что время для панических настроений еще не настало, первые шаги рынка недвижимости по наращиванию защитной брони против возможной девальвации, заметно невооруженным глазом. Компании, ранее активно реализовывающие объекты по долгосрочным договорам (например, с условием рассрочки платежа на длительный срок), понимают, что в результате дефолта такие отношения чреваты для них значительными убытками.

В договорах купли-продажи квартиры с рассрочкой на год, ее стоимость в течение срока платежа не может быть изменена без предусмотренных законодательством оснований. Девальвация таким основанием не является. Необходимость отойти от опасной схемы уже привела к прекращениюю подавляющим большинством застройщиков механизма заключения договоров с рассрочкой. Предпочтение отдается менее рискованным стратегиям.

"Все чаще компании, наученные печальным опытом кризиса прошлого года, отдают предпочтение механизму пошаговой реализации объектов. Квартиру продают с хорошим дисконтом, но только на условиях единовременной стопроцентной оплаты. За счет прибыли в течение ближайших месяцев застройщики оплачивают стоимость строительно-монтажных работ", - комментирует Вадим Тачкин, эксперт, директор консалтинговой компании "Вива Капитал". 

С одной стороны, использование пошаговой стратегии ведет к сокращению объемов продаж – далеко не все мечтающие о квартирах граждане могут позволить себе одномоментную оплату даже недорогой квартиры. С другой – застройщикам удается держать руку на пульсе событий: если рынок вдруг тряхнет очередным кризисом, компании не придется нести ответственность за исполнение убыточных договоров на условиях длительной рассрочки, и они смогут без лишнего шума временно свернуть продажи.

Поход на… риск

Реакцией населения на девальвационные ожидания стала активизация кредитных механизмов.

"Начиная с сентября, граждане массово отправились в банки за кредитами под процентные ставки в национальной валюте. Кредитных денег в таких объемах мы не видели с прошлого года", - поясняет Вадим Тачкин.

Можно предположить, что возросший интерес населения к жилищному кредитованию зиждется на ожиданиях граждан, что в случае девальвации национальной валюты, обязательства по кредитам в рублевом эквиваленте значительно снизятся, сыграв на руку кредитополучателям (гражданам). Тем более, сама собой напрашивается ассоциация с ситуацией, развернувшейся в прошлом году вокруг увеличения роста ввозных пошлин на импортируемые в Беларусь автомобили. Те, кому накануне дефолта удалось взять рублевые кредиты и вложить эти средства в привозные транспортные средства, оказались в явном выигрыше: получили машины по старым ценам, а после дефолта сэкономили на кредитных обязательствах, реально заплатив более чем в два раза меньше суммы, о которой шла речь в момент заключения договора с банком.

О том, что многие граждане уже рассчитывают проиграть подобный сценарий в т. г., косвенно свидетельствуют изменения в их ожиданиях. По словам одного из белорусских застройщиков,"в прошлом году клиенты в большинстве своем пытались договориться о покупке жилья в рассрочку. Сейчас, наоборот, граждане сами инициирует единовременную уплату всей суммы стоимости квартиры, иногда даже без дисконта".

Деньги - в банки

Не обошлось в IV квартале и без сюрпризов на рынке недвижимости – в игру неожиданно вступили банкиры.

Если в предыдущие годы банки неохотно предоставляли гражданам кредиты на жилье, то сегодня они явно готовы пойти на риск, разнообразив кредитную политику. Объяснить это можно тем, что вскоре ожидается появление реального механизма, который позволит изымать кредитуемые квартиры в связи с невыполнением гражданами их кредитных обязательств (данная норма будет закреплена в новой редакции Жилищного кодекса, который вступит в силу в начале 2013г.).

Кроме этого, банкиры, на руках у которых находятся большие объемы рублевой массы, понимают, что в сложившихся условиях им намного выгодней одолжить национальную валюту населению, обменяв рубли на обязательства по кредитам, нежели в случае реализации пессимистичного сценария развития рынка, встречать дефолт с обесценившимися деньгами.

Первичное будет "кусаться"

Дополнительный шарм сложившейся ситуации придает динамика изменения цен на "первичное" жилье: с начала сентября стоимость метра плавно стала расти (хотя с января неизменно брала курс на снижение). Так по данным портала realt.by, с первого месяца осени по октябрь стоимость метра в однокомнатной квартире успела увеличиться с $1330 до $1346.

Одним из важнейших факторов, спровоцировавших рост стоимости жилья аналитики считают недостаточное количество предложений на первичном рынке, которое в 2013г. заявит о себе с удвоенной силой. Так как в условиях неразберихи и хауса 2011г. застройщики, которые в тот момент не решались прогнозировать, чего им ждать от рынка, минимизировали возможные риски в будущем за счет сокращения объемов проектирования на ближайший год. 

"Получается, на смену объектам, которые сегодня уже достраиваются и сдаются в эксплуатацию, не придет достаточное количество новых домов. Стройплощадоки, которые ранее планировались к освоению в 2013г., будут пустовать", - комментирует Вадим Тачкин.

Еще один фактор увеличения стоимости строительства – рост индекса цен на строительно-монтажные работы (СМР). С начала т. г. индекс цен на СМР прирастал постоянно.

По данным Национального статистического комитета Беларуси, в мае т. г. по сравнению с апрелем индекс цен СМР составил 101,4%, по сравнению с декабрем 2011г. – 114,5%. Совокупно прирост индекса составил в среднем 1,8% в месяц.

Причем, по мнению аналитиков, "в течение этого года индекс СМР по отношению к курсу доллара рос с заметным опережением". Эта разница закладывалась в стоимость жилья и, в конце концов, тоже повлияла на стоимость жилья на первичном рынке.

О темпах изменения индекса СМР в 2013г. информация пока не поступала, однако, следует учесть, что этот показатель еще может сыграть свою роль в подорожании жилья.