Стала вядома, колькі будзе каштаваць «квадрат» жылля ў Менску

Каб кошт знізіўся да $500 за квадратны метр, патрэбен сапраўдны эканамічны калапс.

Аналітык партала Realt.by Арцём Сахарэвіч распавёў, чаму камерцыйнае жыллё ў Менску цяпер не можа каштаваць «запаветныя» 500 даляраў за метр.

«У Менску даступнасць куплі жылля ў апошнія гады вызначалася суадносінамі 2,5 сярэднія заробкі за 1 квадратны метр», - распавядае аналітык парталу Myfin.by.

Калі гэты каэфіцыент узрастаў да 2,7-2,8 - гэта было звязана з неспрыяльнымі з'явамі ў эканоміцы. Жыллё станавілася менш даступным для менчукоў і попыт на яго падаў.

Экспэрт успамінае, што самыя нізкія кошты жылля ў Менску за апошнія 20 гадоў былі на пачатку 2000-х: пасля дэфолту ў Расеі крызіс накрыў і беларускую эканоміку. Метр у тыя гады каштаваў 300-400 даляраў, але і сярэдні заробак тады быў меншы за 100:

- Так, жыллё ў Менску можа каштаваць 500 даляраў за квадратны метр, але заробак тады павінны быць блізу 200. Гэта значыць павінен здарыцца сапраўдны эканамічны калапс.

Досвед рэгіянальных забудоўшчыкаў паказвае, што можна пабудаваць панэльны дом і прадаваць у ім кватэры па 400-500 даляраў за метр. Але каб дамагчыся такога нізкага кошту ў Менску, забудоўшчык павінен знайсці ўчастак, які горад яму аддасць за сімвалічны кошт. Прычым участак павінен быць без якіх-небудзь абцяжаранняў, з мінімальнымі выдаткамі на падлучэнне да камунікацый.

Пры гэтым трэба будзе знайсці будаўнікоў, гатовых працаваць за вельмі нізкі па сталічных мерках заробак. Імавернасць таго, што ўсё агучанае вышэй матэрыялізуецца, на гэты момант нулявая.

Сітуацыя з вылучэннем участкаў у Менску цяпер цяжкая. Усе новыя пляцоўкі - гэта, як правіла, прыватны сектар, дзе дамы трэба зносіць, людзей высяляць, ствараць інфраструктуру. А калі праект маштабны, то гарадскія ўлады, магчыма, папросяць пабудаваць яшчэ і дзіцячы сад або школу.

- А ўсе абцяжаранні - гэта дадатковы кошт кватэр. Да таго ж, улады абазначылі палітыку стрымаць насельніцтва Менска ў межах двух мільёнаў. І горад планамерна прытрымліваецца гэтага: будаваць сталі менш, новыя ўчасткі дастаюцца забудоўшчыкам з вялікай працай і за высокі кошт - часам гаворка ідзе пра дзясяткі мільёнаў даляраў, - падкрэслівае Сахарэвіч.

На думку экспэрта, кампаніі, якія цяпер прапануюць мінімальную цану 850-900 даляраў за «квадрат», трымаюцца за кошт таго, што, па-першае, набылі ўчасткі раней, па-другое, узводзяць вялікія аб'ёмы жылля:

- На мой погляд, такія кошты для кропкавай забудовы - гэта прамая дарога да банкруцтва.

Да таго ж, плацежаздольны попыт беларусаў цяпер досыць высокі. І нават калі ў нейкага забудоўшчыка гіпатэтычна ёсць магчымасць апусціць цэннік, дапусцім, да 700 даляраў за «квадрат», ён гэтага рабіць не будзе, так як і за 900 яго нерухомасць раскупяць.

Дарэчы, за апошні год у сталіцы было некалькі выпадкаў няправільна выстаўленай цаны на старце продажаў. Кватэры раскупілі вельмі хутка, а значыць - забудоўшчыкі пратраціць.

- Самы нізкі сярэдні ўзровень коштаў у Менску за апошнія 10 гадоў быў два тыдні таму - 1137 даляраў за квадратны метр. Але гэта цэны прапановы, калі казаць пра выніковыя сумы ўгод, то самым танным жыллё ў Менску было мінулай вясной, - кажа Сахарэвіч.

Сітуацыя тады складвалася вельмі цікава: прапанова была велізарнай, рынак падаў хутка і прадаўцы ў паніцы зніжалі кошт, таму што думалі што будзе толькі горш. Аднак літаральна за пару месяцаў сітуацыя супакоілася, і ўжо можна з упэўненасцю казаць, што тым, хто купіў кватэры ў сакавіку-красавіку мінулага года, дасталіся самыя танныя варыянты, прычым і выбар тады быў лепшы, чым у прадстаўленых цяпер аб'ектаў.

- У выніку цяпер на рынак прыйшла стабільнасць, кошты вагаюцца ў раёне крыху больш 1100 даляраў за «квадрат», і пакуль перадумоў для іх рэзкага зніжэння няма. Як і для бурнага росту, - упэўнены аналітык.

Што тычыцца больш аддаленых перспектыў, то, на ягоную думку, усё залежыць ад сітуацыі ў эканоміцы ў цэлым. Аднак на будучыню цэнаўтварэнне будзе ўплываць фактар, які сфармаваўся зараз, - гэта скарачэнне аб'ёмаў будаўніцтва.

Будаўнічы бум, які прыйшоўся на 2013-2014 гады, прывёў да таго, што ў пачатку мінулага года ў Менску назапасіўся крытычны аб'ём - блізу 2,5 тысяч непрададзеных кватэр.

Цяпер аб'ёмы будаўніцтва скараціліся, а попыт застаўся на ранейшым узроўні - адбілася зніжэнне стаўкі рэфінансавання. У найбліжэйшы год, напэўна, не варта чакаць утварэння вострага дэфіцыту прапановы на рынку новабудоўляў, бо ў буйных забудоўшчыкаў пакуль стае пляцовак для асваення, ды і ў прыгарадзе ідзе актыўнае будаўніцтва.

Але сыход з рынку дробных кампаній, якія не ў стане пачынаць новае будаўніцтва праз адсутнасць ўчасткаў, дарагіх крэдытаў і недахопу ўласных сродкаў, будзе фактарам, які стрымлівае зніжэнне коштаў, - рэзюмуе экспэрт.