«У сакавіку ўсё можа змяніцца»

Што будзе з коштамі кватэр і колькасцю ўгод на рынку жылля?

Рынак нерухомасці Менска ў студзені 2022 года, насуперак традыцыі, быў актыўным. Угод, са звестак Нацыянальнага кадастравага агенцтва, у гэтым студзені было на 22% больш, чым у першы месяц 2021 года. Што будзе з коштамі кватэр і колькасцю ўгод на рынку жылля ў сакавіку? Пра гэта незалежная экспэртка ў жылой нерухомасці Наталля Літоўская расказала ў каментары myfin.by.

- За студзень у статыстыцы Нацыянальнага кадастравага агенцтва паказваецца пад 1 000 угод. Так што для гэтага месяца рынак быў вельмі жывы і паказаў лічбы, якія для звычайна млявага студзеня высокія, - адзначыла Наталля Літоўская. - За першыя 20 дзён лютага, паводле папярэдніх звестак, у базе НКА ўжо больш за 800 угод. Угоды, якія яшчэ не патрапілі ў базу, ужо ідуць, так што па выніках месяца лічбы могуць быць вышэйшыя за сярэднестатыстычныя для рынку - блізу 1200 угод.

Попыт у папярэднім і гэтым месяцы можна назваць высокім, а рынак - больш чым жывым.

Пра цэны

На падвышаны попыт рэагуюць і кошты. Яны не зніжаюцца, плаваюць у рамках сярэднестатыстычнай хібнасці: плюс-мінус 2-3% у коштах прапановы. У рэальных угодах на другасным рынку сярэдні метр падаражэў на 20 даляраў. Але гэта можна растлумачыць тым, што на лічбы ў апошні год уплывае высокая дзель аднапакаёвых кватэр і высокая дзель гатовых новабудоўляў.

Агенцтва нерухомасці адзначаюць, што людзі зараз крыху менш ахвотна таргуюцца, таму што заўважаюць, што прадаецца ўсё нядрэнна.

Забудоўшчыкі таксама не скардзяцца на попыт. Звычайна пры жывым рынку кошт квадратнага метра на катлаване ніжэйшы за рынкавы кошт у амаль гатовым доме на 100—200 даляраў. У гады крызісаў і нізкага попыту кошту да канца будаўніцтва вызначанага дома не паднімаюцца, гэта значыць кошт на катлаване і кошт на здачы дома практычна аднолькавыя. Некаторыя забудоўшчыкі ў лютым крыху паднялі кошты да здачы дамоў, значыць, попыт у іх усё яшчэ нядрэнны, і цяперашнюю сітуацыю яны не ўспрымаюць як крызісную.

Добрая статыстыка ў студзені была і ў продажах гатовых новабудоўляў (яна таксама трапляе ў статыстыку НКА) - ці ледзь не кожная чацвёртая ўгода была ў студзені - з новымі, гатовымі кватэрамі. Прычым збольшага з аднапакаёвымі.

Аднак цяпер мы гаворым аб рынку нерухомасці, стоячы над невядомасцю. Напрыклад, 22 лютага, мы назіралі ўзлёт даляра. І што далей будзе, пакуль невядома. Многае, і курс даляра таксама, залежыць ад замежнапалітычных чыннікаў, ад таго, што будзе з Расеяй, з Украінай.

У кожны момант людзі, якія атрымліваюць заробкі ў рублях, могуць стаць бяднейшымі ў валютным эквіваленце. А ў нас у рублях атрымлівае заробак большасць насельніцтва. Кватэры ж купляюць не толькі праграмісты з заробкам, прывязаным да валюты. Адны толькі прадстаўнікі IT-сферы, зразумела, не змогуць утрымаць попыт.

Калі даходы ўпадуць

Застаецца толькі варажыць, як далей будзе развівацца сітуацыя. Валютныя запасы ў насельніцтва ёсць. Людзі ў нас традыцыйна збіраюць на нерухомасць у валюце. І, мяркуючы са статыстыкі, «ратуюць» іх у новых аднапакаёўках. У лютым мы ніякіх адмысловых змен на рынку не ўбачым. Будзем ужо назіраць, што адбудзецца ў сакавіку.

Мяркуючы з папярэдніх крызісаў, рэакцыя на падзенне даходаў увогуле заўсёды аднолькавая. Спачатку зніжаецца попыт. На другасным рынку пасля зніжэння попыту на пару месяцаў надыходзіць зацішша. Затым прадаўцы зміраюцца і паволі пачынаюць больш актыўна таргавацца - зніжаецца кошт прапановы.

На першасным рынку забудоўшчыкі заміраюць, а потым распрацоўваюць стратэгіі - якім чынам, не зніжаючы заяўленай цаны, прадаваць. Тыя, хто можа павялічыць растэрміноўку, будуць яе павялічваць, бо растэрміноўка прывязаная да валюты. Будуць імкнуцца змяншаць прыбытак няўзнак для пакупніка. У выглядзе акцый «пад чыстае аздабленне ў падарунак», «каморка ў падарунак» або «купі трохпакаёвую, і парковачнае месца за 1 рубель».

Ці будзе гэтакі ж актыўны рынак у сакавіку

Калі даляр не адкоціцца, то попыт дакладна расці не будзе. Пытанне ў тым, якімі тэмпамі ён будзе зніжацца.

Паводле папулярнасці на рынку аднапакаёвыя і двухпакаёвыя кватэры захаваюць сваё лідарства. У гэтым, мяркую, нічога не зменіцца. Калі ў людзей невысокія даходы, попыт заўсёды канцэнтруецца на самым танным жыллі (у выніковай суме, а не ў кошце квадрата). А самае таннае - гэта аднапакаёвыя. Яны ж самыя інвестыцыйна прывабныя.

Што да крэдытавання складана прагназаваць, як банкі будуць рэагаваць на гэтую сітуацыю. Можна чакаць хутчэй падвышэння ставак, чым іх зніжэння. І скарачэнне крэдытных праграм больш імавернае, чым павелічэнне.