Чего белорусам ждать от рынка недвижимости и к чему готовиться?

Мнение эксперта.

Цены на арендное жильё в Минске в основном привязаны к доллару, который уже поднимался в марте до отметки почти в 4 рубля. Чего ждать от рынка жилой недвижимости и к чему готовиться — об этом dev.by поговорил с независимым экспертом Натальей Литовской.

Как изменился рынок съёмного жилья за 2020-2022?

— Весь год агентства отмечали: арендных квартир больше, чем арендаторов. Устойчивым спросом пользовались только самые приемлемые по соотношению цена/качество варианты.

С пандемией и исчезновением туристов на рынок долгосрочной аренды перекочевала часть квартир, которые раньше сдавались посуточно.

После августа 2020-го с волной эмиграции в полку съёмных квартир прибыло. Кто-то съехал с арендной квартиры, кто-то сдал свою друзьям, за символические деньги и оплату коммуналки — и «увёл» с рынка потенциальных арендаторов. На цены в объявлениях это повлияло: в 2021-м цены упали в валюте на 10-20 долларов, но в реальности «по знакомым» те квартиры, что сдавались за 400-450 уе в 2020-м, в 2021-м охотно предлагались за 300-350. Снять старую однушку у метро, без изысков, но с техникой, можно было за 200-230 долларов (район Пушкинской, Грушевки). Спрос характеризовался как невысокий.

После 24 февраля — насколько ещё упал спрос?

— Хотелось бы знать, сколько с 24 февраля уехало людей из страны. Впрочем, официальной статистики можно не ожидать — её не будет. Но арендодатели жалуются на массовый отток платежеспособных арендаторов.

Кто уехал? Те, кто получает доходы из-за границы или может трудоустроиться за рубежом. Это те, кто снимал квартиры среднего и дорогого сегмента, плюс владельцы жилья.

Часть владельцев (которые уехали из Беларуси) сдали квартиры знакомым по цене ниже рынка, еще часть: закрыли жильё на ключ, оформили на родителей/родственников доверенности, чтобы те платили коммуналку, поливали цветы, а при необходимости — сдали жильё сами. Естественно, уехавшие и знакомые (которые поселились в таких квартирах) уже не будут искать жильё. И рынок теряет еще одну партию потенциальных арендаторов.

Насколько эта партия велика — повторюсь, оценить сложно.

Проседает и категория «элитного» арендного жилья. Того, что снимали для себя сотрудники посольств, представители крупных зарубежных компаний. Тут вопрос не в цене элитки — а в том, что целёвка уменьшается.

Уже перестали фиксировать в долларах?

— Как договоритесь. Кто-то соглашается снизить цену в валюте, кто-то переводит расчеты в рубли и фиксирует сумму в рублях, кто-то считает в долларах, но берёт рублями по курсу 2,5-3. Думаю, большинство перейдет на рубли. Даже те, кто зарабатывает в валюте, получают зарплату в рублях по курсу Нацбанка. Наличность купить сейчас — тот ещё квест.

Владельцы квартир, которые будут требовать старую цену в долларах, просто потеряют арендаторов. И в итоге все равно придут к рублю. Такие всегда были — желающие учиться только на своих ошибках.

Если считать грубо, то реальная цена в валюте уменьшается на рост курса. В рублях остается прежней, в некоторых случаях станет дороже на 10-30%. Например, если раньше считали доллар по курсу 2,6, а теперь — по 2,9. Люди сами придумывают средний курс, потому что непонятно, что будет дальше.

Как правило, в договорах аренды указана сумма в валюте по курсу Нацбанка. Чтобы не потерять квартиранта и, чтобы хозяин не сильно пострадал, ищут что-то среднее.

«Бабушатники», икея, элитка — по кому бьёт сильнее всего?

— У каждого типа квартир — своя целёвка. Те, кто снимал «бабушатники» и средние по цене квартиры, просто обеднели в валютном эквиваленте.

Тех, кто снимал элитку, повторюсь, стало гораздо меньше.

Популярность районов не изменилась — центр и метро остаются популярными. Те, кто снимает жильё за валютные запасы, и платит за хорошую двушку 350-400, теперь могут переехать с окраин ближе к центру и платить те же 350-400.

Большинство арендаторов жилья среднего ценового сегмента — это даже не «понаехавшие», это молодые семьи минчан с рублёвыми зарплатами. При падении доходов они вернутся к родителям, и количество арендного жилья ещё больше вырастет.

А «понаехавшие» будут тянуть только самые дешевые ставки аренды — переберутся туда, где они есть.

Похоже на 2009-й?

— С валютными перебоями, да, есть схожесть. Но в 2009-м не было такого количества арендных квартир. В последние годы была популярна тема инвестиций в строительство и покупку. Инвестировали во вторичку в центре, в Парк Челюскинцев, в новостройки Новой Боровой, в Лебяжий. Беспрецедентное количество инвестиционных квартир в Минск-Мире ещё достраивается и в ближайший год выйдут на рынок. Новостройки обходились недёшево и должны были приносить владельцам доход, покрывающий большую часть выплат по кредиту или валютной рассрочке. Ну или обеспечивающий окупаемость за 7-8 лет. Теперь планы придётся поставить на паузу и расчёты пересмотреть. Очевидно, что доходность у большинства упадёт.

Какие прогнозы?

Когда доходы арендаторов в валюте упадут до 250-300 долларов, — увидим «бабушатники» по $100. И это будут приличные деньги.