«Сделок стало в два раза меньше»

Эксперты рассказали, что происходит на рынке квартир в начале года.

Количество сделок по купле-продаже квартир в январе сократилось почти в два раза в сравнении с прошлым месяцем. В январе, по предварительным данным, состоялось 885 сделок — против 1748 в декабре рекордного 2022 года. Такое снижение считается абсолютно нормальным для первого месяца года: праздники, люди присматриваются. Но в то же время именно в январе на рынок выходит множество новых объектов.

Realt спросил у специалистов, как начался год, что происходило на рынке квартир и чего ждать дальше.

«В ближайшие полгода цены на квартиры расти не будут

— Время спокойствия и стабильности продолжается, — комментирует январскую ситуацию на рынке квартир замдиректора компании «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев. — Год закончился активно: сделки шли до последних чисел декабря. А вот первые десять дней января были относительно спокойные: это заметно и по количеству звонков, и по количеству предварительных сделок, и даже по количеству продавцов и покупателей, которые приходили к нам, чтобы заключить договора о сотрудничестве. Мы связываем это с праздниками.

Такое затишье Александр называет краткосрочным и говорит, что оно точно не могло отразиться на ценах.

— В эти дни мы не рекомендовали продавцам снижать цены. Неделя после нового года дала передохнуть немного и продавцам, и покупателям. Но если активность по вашему объекту не началась и после 10 января, то тут уже встает вопрос о том, что стоит что-то менять: обратить больше внимания на рекламу или же снижать цену. Мы всегда напоминаем продавцам, что цена должна быть в рынке. Если цена выставлена верно, объект продается в пределах двух месяцев.

Рынок квартир проснулся после 10 января.

— Возобновились показы, снова начали заключать предварительные договоры. В целом, январь по количеству сделок будет слабоватым — думаю, получится где-то около тысячи сделок в месяц. Но именно такие прогнозы и были, ведь сделки, по которым началась активность после 10 января, будут проходить уже в феврале.

Ho нет смысла предполагать, что в ближайшее время цены вырастут.

— Если продавец понимает, куда вложить вырученные деньги, то мы советуем ставить рыночную стоимость и продавать. Для тех, кто хочет продать дороже, в течение полугода вряд ли будут хорошие новости, а загадывать на пять лет не совсем правильно.

Несмотря на то, что количество сделок в начале года значительно меньше, чем в другие сезоны, именно в это время на рынке появляются новые объекты.

— Такое ощущение, что люди, посидев за праздничными столами и обсудив с родственниками планы, принимают решение о продаже или покупке недвижимости. В это время растет количество обращений в агентство недвижимости по рекомендациям. Это сезон, когда мы набираем объекты в работу и спокойно начинаем их распродавать.

«В январе меньше сделок не только из-за праздников»

— Январь, как мы и ожидали, был абсолютно спокойным, — подтверждает и замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Месяц начался с тех сделок, которые были согласованы, но не успели пройти в прошлом году. Чуть активнее стали покупатели после 7 января. Но интересно, что в онлайн-консультанте люди были активны сразу после Нового года — заявки на покупку поступали уже начиная со 2−3 января, поэтому база покупателей на нашем сайте обновлялась ежедневно даже в период праздников. Это подтверждает, что спрос на квартиры есть всегда, хотя в силу определенных причин может стать на паузу.

Похожая ситуация наблюдалась в январе 2020 года.

— Для сравнения, минимальное количество сделок в январе за последние десять лет было в 2016 году — тогда было продано чуть более 500 квартир. А максимальное — в январе 2018 года — больше тысячи.

Что касается цен, они остаются на уровне, сформированном в декабре прошлого года.

— Иногда мы слышим предположения собственников о том, что может быть стоит поднимать цены, ведь у нас был такой активный 2022 год? Но если говорить про январь, то это было бесполезно хотя бы потому, что звонков было наполовину меньше. Но это типичная ситуация этого месяца.

Андрей связывает это не только непосредственно с новогодними праздниками, но и с началом года в принципе.

— Безусловно, есть и влияние праздников, но оно не настолько велико, чтобы обрушить спрос наполовину. Для белорусов переходный период с декабря на январь не раз характеризовался кардинальными изменениями в экономике. Если бы этого не было, возможно этой сезонности не было бы вообще. Как она пропала летом с 2017 года. Раньше люди оставляли решение о покупке квартиры на осень, но когда пошли кредиты — сезонность ушла, все наоборот старались успеть воспользоваться возможностью. В 2019 году сезонность снова вернулась: казалось, что если два года все в порядке, то спешить некуда. Сезонность в январе остается всегда: люди присматриваются и размышляют, что же делать дальше.

Сейчас покупатели становятся все активнее. Специалист прогнозирует, что так будет и дальше.

— Мы предполагаем, что если ничего не изменится в худшую сторону, то в феврале мы увидим более тысячи сделок — выйдем на показатель первой половины февраля 2022 года.

Андрей объясняет, почему сейчас не время поднимать цену, и приводит цифры.

— Когда цены можно поднимать? Когда товар в дефиците или когда к этому располагает спрос. Сейчас на продажу предлагается более 9 тысяч квартир. Если разделить это количество на 800 ожидаемых сделок за январь, то мы получим, что на одного потенциального покупателя в январе приходилось больше 11 квартир. И это без учета новостроек. А в 2017—2018 на покупателя приходилось 4 квартиры — почти в три раза меньше. При этом сегодняшний покупатель гораздо менее платежеспособен, чем таковой в 2017—2019 годах — в силу всем понятных причин.

«В этом году рынок ожил позже обычного»

— Январь 2023 года, по нашим наблюдениям, имеет небольшие отличия от прошлых лет. Первая неделя года всегда тихая, обычно рынок оживает со второй недели. А в этом году рынок проснулся позже: звонки начались с середины января, а основная масса задатков в нашем агентстве проводилась после 20 января, — делится специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Хотя в итоге по количеству задатков в нашем агентстве январь выдался достаточно удачным и почти одинаковым с декабрем, но большая их часть была проведена в конце месяца.

Количество сделок в целом по Минску, по данным национального кадастрового агентства, за январь практически в два раза меньше, чем за декабрь.

— Такую значительную разницу можно объяснить. Естественно, это и новогодние праздники, благодаря которым первый месяц года стандартно был всегда спокойным для недвижимости. И желание покупателей побыстрее заключить сделки, чтобы встретить праздник в своей новой квартире. И также у нас был ещё один дополнительный фактор: весь декабрь у нас рос курс доллара, начиная с 2,43 в начале месяца до 2,5 к середине, а к концу месяца курс был более чем 2,7 белорусского рубля.

В связи с этим у населения было много негативных ожиданий от января: а вдруг, например, курс доллара вырастет ещё гораздо выше или случится что-то еще. Эти переживания у людей были очень заметны, особенно у тех, кто ожидал перечисления кредитов: каждый день они наблюдали, как за белорусские рубли они смогут купить меньшее количество долларов. У меня также были несколько клиентов, у которых в декабре были сделки, все они хотели провести их как можно быстрее. Возможно, если бы все шло в более спокойном режиме, то сделок в декабре было бы чуть меньше, а в январе — больше. И общее количество распределилось бы немного иначе и не было бы такой существенной разницы.